Roepia en dollar: valutarisico voor vastgoedbeleggers op Bali

Prijzen van villa’s en veel kortetermijnverhuur op Bali worden in dollars genoteerd, terwijl belastingen, onderhoud, salarissen van personeel en een deel van de langetermijnverhuur in roepia lopen. Dat valutaverschil heeft direct invloed op uw werkelijke rendement. Dit zijn de cijfers en wat u ermee kunt doen. Hoe de wisselkoers bewoog (jaargemiddelde, roepia per dollar): — 2019 — ongeveer 14 150; — 2022 — ongeveer 14 850; — 2023 — ongeveer 15 240; — 2024 — ongeveer 15 855; — november 2025 — ongeveer 16 735; — juni 2026 — ongeveer 17 800 (officiële koers van Bank Indonesia, JISDOR). Over 2019–2026 is de roepia tegenover de dollar met ongeveer een kwart verzwakt. Context van de toezichthouder. De inflatie in Indonesië bedroeg in mei 2026 3,08% op jaarbasis, binnen de doelbandbreedte van Bank Indonesia van 2,5% ±1%. De beleidsrente (BI-Rate) werd in juni 2026 verhoogd naar 5,75% — de toezichthouder noemt dit expliciet een maatregel om de roepia te stabiliseren. Het IMF beoordeelt in de review van 2025 de externe positie van Indonesië als solide en de wisselkoers als een ‘schokdemper’. Waar het risico voor de belegger zit: — u koopt en waardeert het object in dollars, terwijl belastingen (PBB en BPHTB worden berekend op basis van de roepiawaardering NJOP), nutsvoorzieningen, renovatie, beheer en salarissen in roepia worden betaald; — kortetermijnverhuur voor buitenlanders is vaak in dollars — dan werkt een zwakkere roepia eerder in uw voordeel: kosten in roepia worden goedkoper in dollars; — maar als de inkomsten in roepia zijn (lokale langetermijnverhuur) en u rekent in dollars, dan drukt een zwakkere roepia uw rendement in dollars; — ook bij verkoop: verkoopt u in roepia, dan verlaagt omzetting naar dollars tegen een zwakkere koers het eindresultaat. Wat u hiermee kunt doen: — bereken het rendement in de valuta waarin u de inkomsten daadwerkelijk ontvangt, en daarnaast apart na conversie; — ga niet uit van een stabiele wisselkoers voor de komende 5–10 jaar: de trend van de afgelopen jaren is een geleidelijke verzwakking van de roepia; — houd een kostenbuffer in roepia aan, zodat u niet op een ongunstig moment hoeft om te wisselen; — houd er rekening mee dat leasehold en belastingen gekoppeld zijn aan bedragen in roepia — dat dempt het valutarisico aan de kostenkant gedeeltelijk. Belangrijk: koersen en rentes veranderen snel — controleer de actuele cijfers op de website van Bank Indonesia. Bronnen: — Bank Indonesia, officiële JISDOR-koers: https://www.bi.go.id/en/statistik/informasi-kurs/jisdor/default.aspx — Bank Indonesia, persberichten over rente en inflatie: https://www.bi.go.id/en/publikasi/ruang-media/news-release/Default.aspx — World Bank (jaargemiddelde wisselkoers), IMF Article IV 2025