Три запитання продавцю «інвестиційної» нерухомості: якщо відповіді немає, дохідність вигадана
ЄЖ
Євген Жуйков
Інвестиційний аналітик, автор колонки
Автор - Євген Жуйков, інвестиційний аналітик. Авторська колонка на Balinsky.
Євген Жуйков помітив ту саму картину на Балі і на курортах Росії - Архиз, Красна Поляна, Алтай, Крим. Цілі квартали з красивими картинками і словами про «інвестиційний потенціал». Текст - лютий 2026 року.
Три прості запитання
Автор ставив продавцям три запитання:
- Скільки туристів приїжджає в це місце і хто вони?
- Скільки в середньому коштує ніч (ADR)?
- Яка завантаженість?
Звичайні менеджери губилися і відповідали: «Ну як же, це ж інвестиції, туризм же зростає!» Керівник відділу продажів великого забудовника запропонував переадресувати запитання аналітикам.
Чому це важливо
Не можна обіцяти дохідність, завантаженість і прибуток, якщо не знаєш, звідки вони візьмуться. Без відповідей на ці три запитання цифри дохідності нічим не підкріплені.
Хто ризикує
Забудовник і рієлтор заробляють у момент продажу. Коли і скільки заробить покупець - невідомо. Усі ризики лягають на нього, а угоду пакують в «інвестицію» з красивими графіками.
Як виглядає справжня інвестиційна угода
На думку автора, інакше. Забудовник сам вкладається: купує землю, робить документи, погоджує проєкт і бере на себе перші ризики. Потім залучає інвестора. І заробляють вони разом - на доході від оренди або від продажів. Ризики поділені.
Що робити покупцеві
Перед купівлею запитайте в продавця ці три цифри і попросіть джерело. Звірити їх можна з незалежними даними - наприклад, зі статистикою оренди по районах Балі.
Про автора
Євген Жуйков - інвестиційний аналітик, автор Telegram-каналу [Advisors](https://t.me/advisorsz).
- з 2012 року аналізує інвестиційні продукти, з 2015-го - проєкти в реальному секторі;
- у 2021–2022 роках - інвестиційний радник у реєстрі Банку Росії (№ 105);
- у 2022–2023 роках - операційний директор девелоперської компанії Golden Tree на Балі;
- проводив дослідження ринку для готельних проєктів на Букіті;
- запрошений лектор «МКБ Інвестиції», російський кваліфікаційний атестат ФСФР 1.0.
Думка автора може не збігатися з позицією редакції Balinsky.