Aquamarine III от BREIG: доход со спальни, рассрочка и продление аренды
Balinsky записал интервью с застройщиком BREIG на комплексе Aquamarine I в Чангу. Разговор — о новом проекте Aquamarine III в Переренане. Интервью записано, когда его только начинали строить. Сейчас, по данным Balinsky, комплекс построен.
Эксперт — Никита Шеломенцев, BREIG. Компания строит виллы и сама ими управляет.
Цифры ниже — со слов Никиты. Balinsky их не проверял. Это цифры на момент записи.
1. Где проект
- Aquamarine I и II — у Бату Болонг, в центре Чангу.
- Aquamarine III — в Переренане, через дорогу от комплексов BALIWOOD I и II того же застройщика.
- До океана — около 200 метров. Океан видно из спальни второго этажа и с крыши. Над крышей — ещё смотровая площадка.
- По словам Никиты, Переренан быстро вырос после того, как появилась короткая дорога (шорткат) из Чангу: за полгода–год открылись рестораны и пошли новые виллы. До главной улицы — 1–2 минуты на байке.
2. Главная цифра — доход со спальни за ночь
Виллы бывают на 2, 3 и 4 спальни. Чтобы их сравнивать, BREIG считает выручку на одну спальню за ночь.
- В BALIWOOD (там же, в Переренане), по словам Никиты, — $135 за спальню за ночь при загрузке 94%.
- В новогодний месяц загрузка была 98%.
- До пандемии было $80–90 за спальню.
- По его расчёту, при таких цифрах вилла окупается чуть больше чем за 5 лет.
3. Почему 4 спальни выгоднее 2
Бассейн и гостиная одни на всю виллу. Каждая новая спальня стоит меньше предыдущей, а выручка растёт по числу спален. Пример Никиты:
- 3 спальни против 2: цена — около +30%, выручка — +50%.
- 4 спальни против 3: цена — около +20–25%, выручка — +33%.
Поэтому, по его словам, лучший возврат денег — у вилл на 3–4 спальни. Меньшие виллы берут, чтобы попробовать с небольшой суммы.
4. Цены
- «Смарт-виллы»: 2 спальни плюс кабинет с раскладной кроватью — от $300–330 тыс. на этапе котлована.
- Aquamarine III: вилла с 4 спальнями, 300 м², два бассейна (внизу и на крыше) — $750 тыс.
По словам Никиты, цена окончательная: без налогов сверху, с мебелью, декором и посудой.
5. Как платить
- 35% — в начале стройки. Эти деньги покрывают землю и старт работ.
- Остальное — каждый месяц по ходу стройки, примерно 5,5–6% в месяц.
- Стройка — 12–14 месяцев.
6. Рост цены за стройку
- По словам Никиты, в прошлом проекте около половины ранних покупателей перепродали виллы, половина оставила себе.
- В среднем рост — 30–35% от котлована до готовой виллы.
- Кто-то зарабатывал и 50%, но это те, кто покупал в пандемию. Ориентироваться на это Никита не советует.
7. Доходность: тогда и сейчас
- До пандемии — 12–14% в год (около $80 за ночь, загрузка около 80%).
- На момент записи — 15% и выше, на некоторых объектах 20%. Загрузка — больше 90%, цены ночи — примерно в 1,5 раза выше, чем до пандемии.
- Никита сам говорит: держится ли это — посмотрим через год-два. За 3–5 лет доходность может вернуться к 12–14%.
- Для сравнения он назвал Дубай — около 6,5%, Таиланд — 8–10%.
8. Как работает управление
- Вилла выходит в аренду через 2–3 недели после сдачи.
- Каналы: сайты бронирования (Airbnb, Booking) — 30–35% выручки; агенты — около трети; прямые брони из соцсетей — около трети.
- Продажи в среднем обходятся около 10% выручки.
- Уборщики составляют список поломок и получают бонус за каждую найденную. Мелкое чинят между гостями, крупное — переносят на низкий сезон.
- Ремонт до $200 в месяц делают без согласования с владельцем. Крупный ремонт — по смете, которую утверждает владелец. На момент записи BREIG обсуждал с инвесторами отдельный фонд на крупный ремонт.
9. Гарантия и жизнь на вилле
- 12 месяцев — на мелкие и косметические дефекты.
- 7 лет — на конструкцию, гидроизоляцию и инженерные системы.
- Владелец может жить на вилле сколько хочет. Даты нужно заранее сообщить управляющей, чтобы не пришлось отменять брони.
10. Земля: лизхолд и продление
- BREIG работает с лизхолдом — долгой арендой земли. По словам Никиты, фрихолд не поднимает ни цену ночи, ни загрузку, а лизхолд быстрее окупается.
- Вилла, по его словам, обычно продаётся за 5–7 годовых доходов.
- Аренду берут на 30 лет, а не на 25: земля чуть дороже, а выручки на 5 лет больше — это около +20% дохода за весь срок.
- В договоре прописывают продление по рыночной цене только земли. Цену определяют независимые оценщики.
- Срок продления фиксируют, где получается: Aquamarine III — 30 + 20 лет. Балийцы, по словам Никиты, всё реже соглашаются на долгое продление.
Что дальше
По словам Никиты, рядом с Aquamarine III — 8 + 3 сотки под ресторан и коммерческие помещения — скорее всего, спа или спортзал от стороннего оператора. В 300 метрах — 2 гектара под Aquamarine IV: две очереди, аренда 30 + 30 лет, план с зонами для детей и прогулок.
Полное интервью — по кнопке «Смотреть видео» ниже.
