Kupić apartament na Bali — 438 apartamentów 2026
Apartament OCEANIQ 2 w Nusa Dua 112 m²
Apartament Y-WAY Boutique Hotel w Seseh
Apartament White Palm Villas Batu Bolong 57 m²
Apartament Sunny Cuddles w Berawa 60 m²
Apartament NEXA APARTMENTS w Batu Bolong
Apartament Jungle Vista w Ubud 52 m²
Apartament Y-WAY Boutique Hotel w Seseh
Apartament Y-WAY Boutique Hotel w Seseh
Apartament MAISON BOHEME w Sanur 62 m²
Apartament Sunny Samudra w Uluwatu 50 m²
Apartament White Palm Villas w Batu Bolong
Apartament OCEANIQ 2 w Nusa Dua 130 m²
Apartamenty i mieszkania na Bali — katalog
Katalog apartamentów w Bali. Porównaj lokalizację, ceny i parametry, przejrzyj zdjęcia i wybierz nieruchomość do zamieszkania lub inwestycji.
Bali to jeden z najbardziej dynamicznych rynków apartamentów w Azji Południowo-Wschodniej: nowe kompleksy oddawane są co miesiąc, rentowność z najmu krótkoterminowego w wysokim sezonie wynosi zwykle średnio 8–12% rocznie. Kluczowe rejony: Canggu (Berawa, Batu Bolong, Pererenan) dla surfingu i pracy zdalnej, Ubud dla życia w naturze, Bukit (Uluwatu, Pandawa) dla widoków na ocean klasy premium, Sanur i Nusa Dua dla pobytów rodzinnych.
Ile kosztują apartamenty na Bali
W katalogu jest 423 apartamentów na sprzedaż w 197 kompleksach mieszkaniowych. Mediana ceny wynosi $160,000, osiem na dziesięć ofert mieści się w przedziale od $105,000 do $502,500. Wejście na rynek zaczyna się od około $65,000 za studio w kompleksie na wczesnym etapie budowy, a górny pułap to $1,28 mln za penthouse przy oceanie.
Rynek apartamentów na Bali działa inaczej niż rynek willi: to głównie kompaktowe lokale. Osiem na dziesięć ofert to studia i apartamenty z 1 sypialnią o medianie powierzchni 41 m². Apartamenty z 2 sypialniami są już rzadkością (72 oferty), a 3 sypialnie to pojedynczy produkt premium.
Ceny apartamentów na Bali według liczby sypialni
| Sypialnie | Powierzchnia | Typowa cena | Mediana |
|---|---|---|---|
| Studio / 1 sypialnia | 41 m² | $101,500 – $302,400 | $145,700 |
| 2 sypialnie | 99 m² | $200,000 – $673,000 | $389,000 |
| 3 sypialnie | 125 m² | $544,000 – $1,125,000 | $884,000 |
| Cały rynek | — | $105,000 – $502,500 | $160,000 |
Przedział — 10. i 90. percentyl dla 423 apartamentów z podaną ceną. Dane katalogowe, aktualizowane razem z cennikami deweloperów.
Budowa czy gotowy kompleks
Spośród 423 apartamentów 366 jest w budowie, a tylko 53 zostały oddane — rynek jest niemal w całości pierwotny. Z tego wynikają zasady gry: zakup na etapie budowy odbywa się w systemie rat od dewelopera (pierwsza wpłata zwykle 30–50%, reszta według etapów) i z dyskontem względem ceny gotowego lokalu, ale z ryzykiem przesunięcia terminów.
Mediana ceny za metr wynosi od $3,300 do $4,700 w zależności od lokalizacji, wyraźnie więcej niż w przypadku willi. To normalne: w cenie metra apartamentu zawarte są wspólny basen, lobby, ochrona, winda i firma zarządzająca. Porównywanie ofert między kompleksami jest bardziej miarodajne według ceny za metr niż według łącznej kwoty — powierzchnie studiów różnią się nawet dwukrotnie.
Gdzie kupić apartament na Bali: lokalizacje i ceny
Kompleksy koncentrują się w kilku strefach, a rozpiętość cen między nimi jest trzykrotna. Mediana apartamentów z 1 sypialnią w katalogu:
- Ubud — $121,500, najniższy próg wejścia i największa próba (45 ofert). Popyt na najem długoterminowy przez cały rok, silna grupa odbiorców związanych z yogą i wellness.
- Pandawa i południe Bukit — $135,000. Nowe kompleksy przy plażach, lokale z widokiem, nacisk na najem krótkoterminowy w wysokim sezonie.
- Pererenan — $147,500 i Cemagi — $149,000. Zachodnia część Canggu: ciszej niż w Batu Bolong, ceny niższe, infrastruktura szybko nadrabia.
- Batu Bolong — $175,000, 31 ofert. Serce Canggu, najwyższe zagęszczenie kawiarni i coworkingów, najbardziej przewidywalny najemca.
- Uluwatu — $220,000 i Berawa — $235,000. Kompleksy premium, wysoka stawka za noc, ale też droższe wejście na rynek.
- Nusa Dua — $157,900 i Sanur — $468,000. Hotelowe południe i spokojny wschód: rodziny, dłuższe pobyty, równe obłożenie bez wyraźnych pików.
Jak cudzoziemiec może kupić apartament na Bali
Schemat jest taki sam jak przy willach: pełny freehold (Hak Milik) nie jest dostępny dla cudzoziemca. Apartamenty kupuje się w formule leasehold (Hak Sewa) — dla 255 ofert w katalogu okres wynosi 26–30 lat, dla 114 — od 31 lat, a dla 40 — do 25 lat. Rezydent z KITAS może uzyskać Hak Pakai, a osoba kupująca w celach biznesowych — posiadać nieruchomość przez PT PMA z prawem HGB.
Kolejność transakcji: rezerwacja z depozytem, kontrola prawna kompleksu i dewelopera, umowa u notariusza PPAT, płatność zgodnie z harmonogramem, odbiór lokalu i podpisanie protokołu. W kompleksie dodatkowo sprawdza się statut, wysokość service charge oraz to, kto zarządza budynkiem po oddaniu.
Płatności w transakcji: PPh 2,5% od ceny płaci sprzedający, BPHTB do 5% — kupujący przy rejestracji praw, VAT w cenie nowego lokalu efektywnie wynosi 11%. Stawki zależą od kabupatenu i statusu sprzedającego, dlatego ostateczny kosztorys potwierdza notariusz przed wpłatą depozytu.
Co sprawdzić przed zakupem
Przy apartamentach ryzyka są inne: kupujesz nie tylko lokal, ale też jakość zarządzania budynkiem. Check-lista:
- Przeznaczenie gruntu pod kompleksem — na ziemi mieszkaniowej (żółtej) najem krótkoterminowy dla turystów jest nielegalny, a to właśnie on zwykle jest wpisany w kalkulację rentowności.
- Pozwolenia PBG i SLF dla całego kompleksu, a nie tylko dokumentacja projektowa.
- Okres leasehold, warunki i cena przedłużenia — oraz czy okres twojego lokalu pokrywa się z okresem dzierżawy gruntu pod całym kompleksem.
- Wysokość service charge i co obejmuje: co miesiąc obniża rentowność.
- Kto zarządza budynkiem po oddaniu, czy istnieje umowa z zarządcą i na jakich warunkach można ją rozwiązać.
- Historia dewelopera: oddane kompleksy, dotrzymywanie terminów, los środków w razie wstrzymania budowy.
- Rzeczywiste obłożenie sąsiednich kompleksów, a nie prognoza z prezentacji.
Najem, rentowność i koszty utrzymania
Punkt odniesienia dla najmu miesięcznego: mediana to $2,585 w Berawa, $2,113 w Canggu, $1,608 na Bukit, $1,300 w Ubud. Apartamenty średnio wynajmują się taniej niż wille, ale mają bardziej stabilne obłożenie — kompaktowy lokal z basenem w kompleksie łatwiej wynająć poza sezonem.
Realistyczna rentowność netto to 8–12% rocznie przy obłożeniu 70–80%. Zanim uwierzysz w liczbę z prezentacji, odejmij prowizję firmy zarządzającej 15–25%, service charge kompleksu, utrzymanie i podatek od najmu, a także amortyzację leasehold. Osobno sprawdź też, czy w twojej lokalizacji nie wchodzi na rynek kolejnych kilkanaście podobnych kompleksów: w Canggu nadpodaż identycznych studiów już obniża stawki.
Najczęściej zadawane pytania
Gdzie najlepiej kupić apartament na Bali?+
Zależy od celu. Pod wynajem — Canggu (Berawa, Batu Bolong, Pererenan), ze stabilnym popytem przez cały rok. Do życia — Ubud lub Sanur. Dla widoków na ocean klasy premium — Bukit (Uluwatu, Pandawa).
Które rejony są bliżej oceanu?+
Bezpośredni dostęp do plaży mają Berawa, Batu Bolong, Pandawa, Melasti, Nusa Dua, Sanur. Z Ubud do oceanu jest 30–40 min skuterem.
Ile kosztują apartamenty na Bali?+
Kawalerki zaczynają się od 80–100 tys. $, apartament 1-pokojowy w Canggu — od 150 tys. $, 2-pokojowe z widokiem na Bukit — od 250 tys. $. Penthouse’y premium sięgają 1 mln $ i więcej.
Czy obcokrajowiec może kupić apartament na Bali?+
Tak, w formule leasehold (dzierżawa długoterminowa) — od 25 do 99 lat. Transakcja jest zawierana u notariusza PPAT; większość deweloperów współpracuje z nabywcami międzynarodowymi.
Jakiej rentowności najmu można się spodziewać?+
W popularnych rejonach Canggu i Bukit roczna rentowność netto z najmu krótkoterminowego przez firmę zarządzającą wynosi zwykle 8–12% przy obłożeniu 70–80%.
Co bardziej się opłaca — apartament czy willa?+
Apartament wymaga niższego kapitału na wejściu (mediana $160,000 wobec $350,000 dla willi), jest prostszy w utrzymaniu i łatwiej wynajmuje się poza sezonem dzięki infrastrukturze kompleksu. Willa daje prywatność, działkę i wyższą stawkę za noc, ale wymaga osobistego zarządzania i wyraźnie większych kosztów utrzymania. Na pierwszą nieruchomość na Bali częściej wybiera się apartament, do życia z rodziną — willę.
Czym jest service charge i ile wynosi?+
Service charge to miesięczna opłata za utrzymanie części wspólnych: basenu, wind, ochrony, sprzątania, wywozu śmieci, recepcji. Liczy się ją od powierzchni lokalu i w budżecie pełni podobną rolę jak opłaty eksploatacyjne. Jej wysokość trzeba sprawdzić przed transakcją: bezpośrednio obniża rentowność netto, a w niektórych kompleksach jest indeksowana co roku.
Co stanie się z apartamentem po zakończeniu leasehold?+
Prawa wracają do właściciela gruntu, jeśli okres nie zostanie przedłużony. Dlatego w umowie kluczowe są dwa punkty: warunki przedłużenia (czy cena drugiego okresu jest z góry ustalona) oraz zgodność okresu twojego lokalu z okresem dzierżawy gruntu pod całym kompleksem — czasem się różnią i to ukryte ryzyko.
Czy można kupić apartament w systemie ratalnym?+
Na etapie budowy to standardowy model: pierwsza wpłata 30–50%, reszta według etapów do oddania, z reguły bez odsetek. Hipoteka dla cudzoziemca na Bali jest praktycznie niedostępna, dlatego raty zapewnia sam deweloper. Przy gotowych lokalach raty są krótsze i spotyka się je rzadziej.
Kto zajmuje się wynajmem apartamentu?+
Zwykle firma zarządzająca kompleksem: odpowiada za publikację ofert na platformach, zameldowanie gości, sprzątanie i obsługę za 15–25% przychodu. Właściciel może wynajmować także samodzielnie, ale w większości kompleksów obowiązuje jednolity regulamin najmu — ten warunek trzeba przeczytać przed zakupem.
Czy można kupić apartament zdalnie?+
Tak, transakcje są regularnie prowadzone na podstawie pełnomocnictwa: prezentacja wideo, dokumenty przez notariusza PPAT, płatność przelewem. Warunek obowiązkowy — niezależna kontrola prawna kompleksu i odbiór lokalu przez twojego przedstawiciela na miejscu, a nie przez pracownika działu sprzedaży.