Zakup nieruchomości na Bali jako obcokrajowiec

Nieruchomości na Bali kupuje się pod inwestycję, styl życia lub pod odsprzedaż. Obcokrajowcy nie mogą posiadać pełnej własności (freehold), ale poprzez leasehold oraz PT PMA transakcja zamyka się u notariusza PPAT i chroni cię prawnie tak samo jak każdy zakup nieruchomości. Ta strona to mapa procesu krok po kroku — realne terminy, realne opłaty i miejsca, w których większość obcokrajowców traci pieniądze.

Siedem kroków

Standardowa ścieżka dla nieruchomości off-plan (kupowanej od dewelopera). Transakcje wtórne są szybsze i pomijają transze, ale kroki 2 i 3 są identyczne.

  1. Step 1

    Rezerwacja

    · 1–3 dni

    Podpisujesz formularz rezerwacji i wpłacasz zadatek rezerwacyjny (zwykle 2 000–10 000 $). Jednostka zostaje wycofana z rynku na 14 dni. Zadatek jest zwrotny, jeśli wycofasz się po due diligence — blokuje cenę, nie zobowiązując cię.

  2. Step 2

    Due diligence

    · 2–3 tygodnie

    Prawnik weryfikuje akt własności gruntu (SHM / HGB / Hak Pakai), ważne PBG, planowanie przestrzenne, brak obciążeń oraz prawo dewelopera do sprzedaży. Równolegle finansowe DD dewelopera: oddane projekty, sprawy sądowe, rejestracja PT.

  3. Step 3

    Notariusz (PPAT)

    · 4–6 tygodni

    Podpisujesz SPA (Sale & Purchase Agreement) lub umowę leasehold przed notariuszem PPAT — urzędnikiem państwowym, jedyną osobą prawnie uprawnioną do rejestracji transakcji gruntowych na Bali. Bez PPAT nie ma zamkniętej transakcji.

  4. Step 4

    Transze

    · harmonogram dewelopera

    Off-plan zwykle płaci się w 3–4 transzach: 30/40/30 lub 50/50. Każda transza jest powiązana z kamieniem milowym budowy (fundamenty, zakończenie stanu surowego, przekazanie). Środki trafiają bezpośrednio do dewelopera lub na rachunek escrow notariusza, zgodnie z warunkami SPA.

  5. Step 5

    Przekazanie

    · data z SPA

    Płatność końcowa, inspekcja usterek, wydanie SLF (certyfikat przydatności do użytku). Klucze wydawane są dopiero po pełnej zapłacie. Każde odstępstwo od pakietu projektowego jest odnotowywane przy przekazaniu — udowodnienie czegokolwiek później jest trudne.

  6. Step 6

    Założenie PT PMA / struktury własności

    · 4–8 tygodni

    Jeśli kupujesz przez PT PMA (indonezyjską spółkę z kapitałem zagranicznym), rejestracja trwa 4–8 tygodni i kosztuje 1 500–3 500 $. Czysty leasehold to pomija — PT PMA jest potrzebne tylko, jeśli chcesz też KITAS (wizę pobytową przez inwestycję).

  7. Step 7

    Zarządzanie i wynajem

    · na bieżąco

    Firma zarządzająca pobiera 18–25% przychodu brutto i zajmuje się sprzątaniem, marketingiem, zameldowaniami gości. Alternatywa: samodzielne zarządzanie przez Booking + własny personel (wyższa marża, niższa odporność, wymaga fizycznej obecności).

Formy własności

Trzy opcje dla obcokrajowców. Każda pasuje do innego celu — wybieraj według swojego horyzontu i tego, czy chcesz też wizę KITAS.

Leasehold (Hak Sewa)

Długoterminowa dzierżawa gruntu — zwykle 25, 30, 50 lub 80 lat. Najszybsza i najtańsza ścieżka: podpisywana u notariusza bezpośrednio z właścicielem lub deweloperem. Odnawialna, jeśli umowa na to pozwala. Pasuje do willi na wynajem lub drugiego domu. Wada: ograniczony horyzont własności — gdy do końca zostaje mniej niż 15 lat, płynność spada.

PT PMA

Indonezyjska spółka z kapitałem zagranicznym, rezydent w Indonezji. Posiada HGB (Hak Guna Bangunan) — prawo zabudowy na 30 lat, przedłużalne do 80. PT PMA odblokowuje też KITAS (wizę pobytową), prawo do zatrudniania miejscowego personelu i legalne prowadzenie działalności. Minimalny kapitał nominalny to 10 mld IDR (≈640 tys. $), w praktyce trzeba wykazać 2,5 mld IDR wpłacone. Najlepsze dla inwestorów o długim horyzoncie.

Hak Pakai

Prawo użytkowania przyznane obcokrajowcowi z KITAP (stały pobyt). Okres 30 lat, przedłużalny. Ma zastosowanie tylko, jeśli masz już KITAP, więc rzadko używane na wejściu. Przydatne jako „czysta” ścieżka dla tych, którzy zdecydowali się mieszkać na Bali na stałe.

Rzeczywisty koszt całkowity — przykład na willi off-plan za 400 000 $

Cena nagłówkowa to cena umowna. Podatki i opłaty dochodzą na wierzch — zaplanuj +12–14% ponad cenę z ogłoszenia. Poniższe liczby dotyczą transakcji leasehold; PT PMA dodaje ~2 000–3 500 $ jednorazowo.

Cena nieruchomości$400,000
PPN (VAT)$44,000
BPHTB (podatek od przeniesienia)$20,000
Notariusz (PPAT)$4,000–6,000
Prawnik (DD + zamknięcie)$1,500–3,500
Rejestracja BPN$0–500
Razem na wierzch$69,500–73,500

PT PMA jako struktura holdingowa — osobno 1 500–3 500 $ na rejestrację i ~1 200–1 800 $/rok na księgowość i rozliczenia podatkowe.

Siedem częstych błędów obcokrajowców

Uwagi dla poszczególnych krajów

Stany Zjednoczone

IRS wymaga zgłaszania zagranicznej nieruchomości przez FBAR (FinCEN 114), jeśli łączne konta zagraniczne przekroczą 10 000 $, oraz formularza 8938 przy większych aktywach. Dochód z najmu zgłasza się w Schedule E; indonezyjski 10% podatek u źródła podlega zaliczeniu jako foreign tax credit. Dziedziczenie jest czystsze przez PT PMA.

Australia

Zasady FIRB nie dotyczą zakupów leasehold za granicą — to nie jest australijska ziemia. Ale repatriowany dochód podlega CGT, a australijscy rezydenci podatkowi muszą deklarować zagraniczny dochód z najmu. Zwróć uwagę na 15-letnie okno dla foreign tax offsets.

UE

Standardowe AML/KYC przy dużych przelewach wychodzących. Belgia / Niemcy / Francja stosują podatek cywilny od zagranicznej nieruchomości na mocy umów podatkowych z Indonezją. Polska / Czechy / kraje bałtyckie są łagodniejsze — zwykle zaliczenie zapłaconego indonezyjskiego PPh.

Chiny

Limit odpływu kapitału z ChRL to 50 000 $ na osobę rocznie. Zakup za 400 tys. $ wymaga strukturyzacji (kilka osób, rachunki inwestycyjne, ścieżka spółki z Hongkongu). To osobne zadanie — zwykle rozwiązywane z chińskim doradcą podatkowym przed jakąkolwiek wpłatą. Balijska strona transakcji wygląda identycznie jak zakup europejski: ten sam notariusz, ta sama SPA.

Najczęściej zadawane pytania

Co dalej

Chcesz obejrzeć konkretne oferty lub porozmawiać o strategii na żywo?

Otwórz katalog Porozmawiaj z menedżerem