Drie vragen aan de verkoper van "beleggingsvastgoed": geen antwoord betekent een verzonnen rendement
EZ
Evgeny Zhuikov
Investeringsanalist, columnist
Auteur: Evgeny Zhuikov, beleggingsanalist. Een column van de auteur op Balinsky.
Evgeny Zhuikov zag steeds hetzelfde beeld op Bali en in Russische vakantieoorden: Arkhyz, Krasnaja Poljana, de Altaj, de Krim. Hele wijken met mooie plaatjes en woorden over "beleggingspotentieel". De tekst is van februari 2026.
Drie simpele vragen
De auteur stelde verkopers drie vragen:
- Hoeveel toeristen komen naar deze plek en wie zijn het?
- Wat kost een nacht gemiddeld (ADR)?
- Wat is de bezetting?
Gewone verkopers raakten in de war en antwoordden: "Nou ja, het is toch een belegging, het toerisme groeit toch!" Het hoofd verkoop van een grote ontwikkelaar stelde voor om de vragen door te sturen naar de analisten.
Waarom dit belangrijk is
Je kunt geen rendement, bezetting en winst beloven als je niet weet waar ze vandaan komen. Zonder antwoord op deze drie vragen worden de rendementscijfers nergens door onderbouwd.
Wie loopt het risico
De ontwikkelaar en de makelaar verdienen op het moment van verkoop. Wanneer en hoeveel de koper verdient, is onbekend. Alle risico's liggen bij hem, terwijl de deal wordt verpakt als een "belegging" met mooie grafieken.
Hoe een echte beleggingsdeal eruitziet
Volgens de auteur anders. De ontwikkelaar investeert zelf: hij koopt de grond, regelt de papieren, krijgt het project goedgekeurd en neemt de eerste risico's op zich. Daarna haalt hij een belegger binnen. En ze verdienen samen, aan de huurinkomsten of aan de verkoop. De risico's worden gedeeld.
Wat de koper moet doen
Vraag de verkoper vóór de aankoop naar deze drie cijfers en vraag om de bron. Je kunt ze vergelijken met onafhankelijke data, bijvoorbeeld met de huurstatistieken per wijk op Bali.
Over de auteur
Evgeny Zhuikov is beleggingsanalist en auteur van het Telegram-kanaal [Advisors](https://t.me/advisorsz).
- analyseert sinds 2012 beleggingsproducten, sinds 2015 ook projecten in de reële economie;
- was in 2021–2022 beleggingsadviseur in het register van de Bank van Rusland (nr. 105);
- was in 2022–2023 operationeel directeur van projectontwikkelaar Golden Tree op Bali;
- deed marktonderzoek voor hotelprojecten op de Bukit;
- is gastdocent bij MKB Investments en heeft het Russische FFMS 1.0-kwalificatiecertificaat.
De mening van de auteur komt niet altijd overeen met het standpunt van de redactie van Balinsky.