Voor- en nadelen van toeristisch vastgoed op Bali: 8 argumenten voor en 5 risico's
EZ
Evgeny Zhuikov
Investeringsanalist, columnist
Auteur: Evgeny Zhuikov, beleggingsanalist. Een column van de auteur op Balinsky.
Evgeny Zhuikov zette op een rij waarom beleggers voor Bali kiezen en welke risico's ze lopen. De beoordeling geldt voor oktober 2024.
Voordelen
- Lage politieke risico's. De overheid probeert geen partij te kiezen. De kans dat een object om politieke redenen wordt afgepakt, is klein.
- De economie groeit. Meer dan de helft van de toeristen op Bali zijn Indonesiërs zelf. Worden zij rijker, dan groeit de vraag.
- Stabiele roepia. In de 5 jaar tot 2024 verloor de roepia per jaar niet meer dan 3% tegenover de dollar.
- De markt groeit en wordt beter van kwaliteit.
- Het toerisme is hersteld na 2019 en groeit verder.
- Toeristen uit veel landen. Meer dan 8 grote landen, vooral ontwikkelde landen: gasten met koopkracht.
- De overheid verwelkomt expats en toeristen. Dat zie je aan het visumbeleid.
- Grote internationale projecten komen naar het eiland. Ook dat brengt meer buitenlandse gasten.
Noot van de redactie. In oktober 2026 zakte de roepia naar een record: 18.087 per dollar. Punt 3 moet je op het moment van aankoop opnieuw checken.
Risico's
- Zwak toezicht op de bouw. Een huis kan na oplevering worden afgekeurd als het met overtredingen is gebouwd.
- De grond is misschien niet geschikt om te bouwen. Soms wordt er gebouwd in de verwachting dat de bestemming van de grond later verandert. Maar dat gebeurt misschien niet. Een object op de "verkeerde" grond betekent min 100% van je inleg.
- Bouwkwaliteit. Die laat meestal te wensen over. Een slecht gebouwd huis betekent leegstand en reparaties.
- Geen eeuwigdurend eigendom. Buitenlanders kopen meestal leasehold: een lange huur, meestal tot 30 jaar. De grondeigenaar kan de verlenging betwisten. En het object verliest elk jaar ongeveer 3,3% van zijn waarde. Met waardestijging bij leasehold rekent de auteur helemaal niet.
- Oververhitting van sommige wijken en woningtypes. Je kunt een object kopen dat moeilijk te verkopen is en weinig oplevert.
Conclusie van de auteur
Bali blijft voorlopig een goede plek om je geld over verschillende mandjes te spreiden en een hoge cashflow te krijgen. De markt volgt zijn eigen regels en hangt weinig af van wereldwijde trends. Het belangrijkste is om verstandig te kiezen.
Meer over de risico's rond grond en vergunningen: PBG en SLF op Bali, leasehold verlengen.
Over de auteur
Evgeny Zhuikov is beleggingsanalist en auteur van het Telegram-kanaal [Advisors](https://t.me/advisorsz).
- analyseert sinds 2012 beleggingsproducten, sinds 2015 ook projecten in de reële economie;
- was in 2021–2022 beleggingsadviseur in het register van de Bank van Rusland (nr. 105);
- was in 2022–2023 operationeel directeur van projectontwikkelaar Golden Tree op Bali;
- deed marktonderzoek voor hotelprojecten op de Bukit;
- is gastdocent bij MKB Investments en heeft het Russische FFMS 1.0-kwalificatiecertificaat.
De mening van de auteur komt niet altijd overeen met het standpunt van de redactie van Balinsky.