Avantages et inconvénients de l'immobilier touristique à Bali : 8 arguments pour et 5 risques
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Evgeny Zhuikov
Analyste en investissement, chroniqueur
Auteur - Evgeny Zhuikov, analyste en investissement. Chronique d'auteur sur Balinsky.
Evgeny Zhuikov a analysé pourquoi les investisseurs choisissent Bali et ce qu'ils risquent. Évaluation d'octobre 2024.
Avantages
- Faibles risques politiques. Les autorités évitent de prendre parti. Le risque qu'un bien soit saisi pour des raisons politiques est faible.
- L'économie progresse. Plus de la moitié des touristes à Bali sont des Indonésiens. S'ils s'enrichissent, la demande augmente.
- Une roupie stable. Sur les 5 ans précédant 2024, la roupie n'a pas perdu plus de 3 % par an face au dollar.
- Le marché grandit et gagne en qualité.
- Le flux touristique s'est rétabli après 2019 et continue de croître.
- Des touristes de nombreux pays. Plus de 8 grands pays, surtout développés - des clients solvables.
- Les autorités accueillent volontiers expatriés et touristes - cela se voit dans la politique de visas.
- De grands projets internationaux arrivent sur l'île. Cela attire aussi des clients étrangers.
Note de la rédaction. En octobre 2026, la roupie est tombée à un plus bas historique - 18 087 roupies pour un dollar. Le point 3 est à revérifier au moment de l'achat.
Risques
- Contrôle des chantiers insuffisant. Une maison construite en infraction peut ne pas être réceptionnée après la livraison.
- Le terrain peut ne pas être constructible. Il arrive qu'on construise en comptant sur un changement de statut du terrain plus tard. Mais ce changement peut ne jamais venir. Un bien sur le « mauvais » terrain, c'est 100 % de l'investissement perdu.
- Qualité de construction. Le plus souvent, elle laisse à désirer. Une maison mal construite, ce sont des périodes vides et des réparations.
- Pas de propriété perpétuelle. Les étrangers achètent généralement un leasehold - un bail de longue durée, en général jusqu'à 30 ans. Le propriétaire du terrain peut contester la prolongation. Et le bien lui-même perd environ 3,3 % de sa valeur chaque année. En leasehold, l'auteur ne compte sur aucune hausse de prix.
- Surchauffe de certains quartiers et types de logements. On peut acheter un bien difficile à revendre et qui rapporte peu.
Conclusion de l'auteur
Pour l'instant, Bali reste un bon actif pour répartir son argent entre plusieurs paniers et obtenir un flux de trésorerie élevé. Le marché suit ses propres règles et dépend peu des tendances mondiales. L'essentiel est de bien choisir.
Plus de détails sur les risques liés au terrain et aux permis : PBG et SLF à Bali, prolongation du leasehold.
À propos de l'auteur
Evgeny Zhuikov - analyste en investissement, auteur de la chaîne Telegram [Advisors](https://t.me/advisorsz).
- depuis 2012, il analyse des produits d'investissement, depuis 2015 - des projets de l'économie réelle ;
- en 2021–2022 - conseiller en investissement inscrit au registre de la Banque de Russie (n° 105) ;
- en 2022–2023 - directeur des opérations de la société de promotion immobilière Golden Tree à Bali ;
- a réalisé des études de marché pour des projets hôteliers sur le Bukit ;
- intervenant invité chez MKB Investissements, titulaire du certificat de qualification russe FFMS 1.0.
L'avis de l'auteur peut différer de la position de la rédaction de Balinsky.