Rendement locatif des villas à Bali par quartier : ce que montrent vraiment 350 prix de vente et 6 300 locations

Réponse courte : pour une villa typique achetée au prix médian et louée au tarif médian à la nuit, le rendement locatif brut à Bali ressort à environ 10 % par an pour les villas de deux à trois chambres et à environ 14 % pour les villas d’une chambre, avec un taux d’occupation réaliste de 65 %. Après commissions des plateformes, gestion, charges courantes et taxe locale sur l’hébergement, cela donne environ 5 % net pour une deux chambres et environ 7 % pour une chambre — avant de tenir compte de l’épuisement du leasehold. Les villas du quart supérieur du marché, en tarif à la nuit, font nettement mieux. Voici notre calcul, par nombre de chambres et par quartier, pour que vous puissiez y confronter la projection de n’importe quel promoteur.

— Prix d’achat : villas à vendre du catalogue Balinsky — 359 villas publiées avec un prix, septembre 2026. — Tarifs à la nuit : base de locations courte durée de Balinsky — 6 305 villas actuellement proposées à la location à Bali, avec leur nombre de chambres et leur prix affiché. Le tableau complet par quartier figure dans les tarifs de location des villas à Bali par quartier. — Occupation : non tirée des annonces (les calendriers bloquent des dates pour de nombreuses raisons et surestiment les réservations réelles). Nous montrons plutôt trois scénarios — 55 %, 65 % et 75 % des nuits réservées sur l’année. Les statistiques officielles situent l’occupation des hôtels classés de Bali autour de 57 à 65 %. Rendement brut = tarif médian à la nuit × occupation × 365 ÷ prix d’achat médian. Le rendement net retranche, en part du chiffre d’affaires brut : 15 % de commissions des plateformes, 20 % d’honoraires de gestion, 6 % de charges courantes et 10 % de taxe locale sur l’hébergement (PBJT) — 51 % au total. Vos propres chiffres peuvent différer ; c’est la méthode qui compte. L’impôt sur le revenu (10 % pour un résident, jusqu’à 20 % pour un non-résident) s’y ajoute — voir la fiscalité immobilière à Bali.

— 1 chambre : prix médian 189 700 $, tarif médian 112 $ → brut 14,0 %, net 6,9 %. — 2 chambres : prix médian 322 500 $, tarif médian 135 $ → brut 9,9 %, net 4,9 %. — 3 chambres : prix médian 475 000 $, tarif médian 192 $ → brut 9,6 %, net 4,7 %. — 4 chambres : prix médian 840 840 $, tarif médian 308 $ → brut 8,7 %, net 4,3 %. Deux tendances ressortent. D’abord, la villa d’une chambre est le format le plus efficace : elle se loue environ 83 % du tarif d’une deux chambres mais coûte environ 59 % de son prix. Ensuite, chaque chambre supplémentaire ajoute moins de loyer que de prix : les grandes villas sont de meilleures résidences que de bonnes machines à rendement.

La médiane n’est pas une fatalité. Une villa affichée dans le quart supérieur de son segment — meilleure conception, avis plus solides, bon gestionnaire — gagne bien plus par nuit : 165 $ au lieu de 112 $ pour une chambre, 190 $ au lieu de 135 $ pour deux chambres, 268 $ au lieu de 192 $ pour trois chambres. Au même prix d’achat médian et à 65 % d’occupation, les villas du quart supérieur atteignent environ 10 % net pour une chambre et environ 6,6 à 6,8 % pour deux et trois chambres. À 75 % d’occupation — accessible seulement aux villas bien gérées —, le quart supérieur atteint environ 12 % net pour une chambre et environ 8 % pour deux chambres. Le quart inférieur, lui, tombe à environ 3,5 % net. L’écart entre une villa bien gérée et une villa mal gérée dépasse celui entre deux quartiers quels qu’ils soient.

Les chiffres par quartier demandent plus de prudence : le catalogue compte moins de villas à vendre par case quartier × chambres. Nous montrons le rendement brut à 65 % d’occupation et signalons comme indicatifs les résultats fondés sur moins de 30 prix de vente. — Grand Canggu (Canggu, Berawa, Batu Bolong, Pererenan, Umalas, Seminyak), 2 chambres : prix 309 500 $ (44 villas), tarif 132 $ (1 042 locations) → brut 10,1 %, net 5,0 %. — Péninsule du Bukit (Uluwatu, Bukit, Melasti, Pandawa, Ungasan), 2 chambres : prix 359 900 $ (43 villas), tarif 164 $ (400 locations) → brut 10,8 %, net 5,3 %. — Péninsule du Bukit, 1 chambre (indicatif, 27 prix de vente) : prix 195 000 $, tarif 152 $ → brut 18,4 %, net 9,0 %. — Ubud, 2 chambres (indicatif, 14 prix de vente) : prix 277 500 $, tarif 121 $ → brut 10,3 %, net 5,1 %. — Nyanyi et Tabanan, 2 chambres (indicatif, 17 prix de vente et 17 locations) : prix 253 000 $, tarif 116 $ → brut 10,9 %, net 5,3 %. — Nusa Dua, 2 chambres (indicatif, 9 prix de vente et 34 locations) : prix 327 500 $, tarif 108 $ → brut 7,8 %, net 3,8 %. La conclusion pratique : dans les principaux quartiers de Bali, la villa médiane de deux chambres se situe dans une fourchette étroite d’environ 10 à 11 % brut. Le quartier compte moins que le format et l’exécution. L’exception la plus nette est la villa d’une chambre sur le Bukit, où des tarifs élevés à la nuit rencontrent des prix d’achat relativement bas.

La plupart des villas de Bali sont en leasehold. Un bail de 25 ans signifie qu’environ 4 % du prix d’achat est « consommé » chaque année — la villa vaut moins à la revente à mesure que la durée se réduit. Un rendement net de 5 % sur un leasehold de 25 ans est donc bien plus proche de 1 % de gain réel au-delà du remboursement de votre propre argent, sauf prolongation du bail ou maintien de la valeur de revente. Un bail de 30 ans consomme environ 3,3 % par an. C’est pourquoi la durée du bail et les conditions de prolongation méritent autant d’attention que le tarif à la nuit — voir la prolongation d’un leasehold à Bali.

Notre article précédent sur ce que signifient vraiment les « rendements garantis » à Bali décrit les montages qui promettent 11 à 13 % quels que soient ces chiffres.

— Les prix d’achat sont les prix demandés des villas actuellement au catalogue Balinsky, pas des transactions conclues. Le catalogue couvre une grande partie du marché du neuf, mais pas tout Bali. — Les tarifs à la nuit sont les prix affichés au relevé de septembre 2026, pas des moyennes annuelles réalisées ; les variations saisonnières ne sont pas modélisées. — Les locations ont été rattachées aux quartiers selon les biens du catalogue les plus proches dans un rayon de 1,5 km. — Une villa neuve peut obtenir des tarifs plus élevés que la moyenne des villas existantes de son quartier ; une plus ancienne, moins. — Les coûts sont modélisés en part du chiffre d’affaires ; les coûts réels varient selon le gestionnaire et la villa. Voir les villas avec une estimation de revenu par villa : villas à vendre à Bali · villas d’une chambre · villas de deux chambres.

Prix et loyers par quartier sont recalculés chaque mois : prix de l’immobilier à Bali par quartier, combien coûte un loyer à Bali. Notre méthode : méthodologie.