Taxes immobilières à Bali : achat, détention, location, revente (2026)

Les taxes immobilières à Bali restent assez simples lorsqu’on les suit à chaque étape de la transaction. Voici l’essentiel pour un acheteur étranger en 2026, avec les taux et la partie qui les règle. À l’achat. — BPHTB (droit d’acquisition payé par l’acheteur) — jusqu’à 5% de la valeur au-delà du seuil non imposable (NPOPTKP : minimum 80 millions IDR, et à partir de 300 millions pour un héritage). Depuis 2022, il s’agit d’un impôt local (loi UU HKPD n° 1/2022), donc le taux exact et le minimum dépendent de la zone concernée (Badung, Gianyar, etc.). — Si vous achetez auprès d’un promoteur — PPN (TVA). Officiellement, le taux est de 12% à partir de 2025, mais pour le logement classique la base appliquée est de 11/12, ce qui maintient une TVA effective à 11% (règle PMK 131/2024). — PPnBM (taxe sur le luxe) — 20%, mais uniquement pour les biens haut de gamme à partir de 30 milliards IDR. La majorité des transactions n’est pas concernée. Pendant la détention. — PBB (taxe annuelle sur le terrain et le bâti) — jusqu’à 0,5% de la base de calcul (NJKP, calculée à partir de la valeur cadastrale NJOP). Là aussi, c’est un impôt local. En cas de mise en location. — PPh final 4(2) sur les loyers — 10% sur le loyer brut pour les résidents. Si le locataire est une société, elle retient elle-même l’impôt ; si le locataire est un particulier, c’est le propriétaire qui le paie. — Si vous êtes enregistré comme assujetti à la TVA (PKP), la TVA s’ajoute au loyer (effectivement 11%). — Pour un non-résident (moins de 183 jours par an en Indonésie), c’est généralement le PPh 26 qui s’applique — 20% retenus à la source, avec une possible réduction selon la convention fiscale entre les pays (pour la Russie, vérifiez la convention applicable). À la revente. — PPh final de 2,5% sur le prix brut de la transaction — payé par le vendeur avant la signature chez le notaire. Pour le logement standard vendu par un promoteur — 1%. Frais à prévoir (ce ne sont pas des taxes, mais ils entrent dans le budget d’achat). — Notaire-PPAT pour l’acte de vente (AJB) — plafond légal de 1% du montant de la transaction (PP n° 37/1998), mais en pratique comptez 0,5–1%, souvent négociable. — Enregistrement du titre auprès du BPN — frais administratifs modestes. À retenir : — BPHTB et PBB sont des taxes locales depuis la réforme de 2022, donc vérifiez toujours les chiffres exacts selon le kabupaten concerné, et non selon une moyenne « Indonésie » ; — les taux évoluent : la TVA a augmenté en 2025 et certains seuils sont révisés, donc avant tout achat immobilier à Bali, contrôlez la règle en vigueur avec un conseiller fiscal indépendant ; — les principales taxes reposent sur l’évaluation officielle (NJOP) ou sur le prix de vente : sous-déclarer le prix dans le contrat crée des risques fiscaux et fragilise la sécurité de la transaction. Sources : — DJP (administration fiscale indonésienne) : https://www.pajak.go.id/en — PwC Indonesia, Tax Summaries (taux et bases) : https://taxsummaries.pwc.com/indonesia/individual/other-taxes — Lois : UU HKPD n° 1/2022, UU HPP n° 7/2021, PP 34/2016, PP 34/2017