Impôts immobiliers à Bali pour les étrangers en 2026 : achat, leasehold, location, revente
AB
Andrei Balinsky
Fondateur de Balinsky
Les impôts à Bali ne sont pas compliqués si on les découpe par étape de la transaction. Voici le tableau complet pour un acheteur étranger en 2026 — taux, qui paie, et un exemple chiffré sur une villa type de 2 chambres de notre catalogue.
À l'achat
- BPHTB (droit d'acquisition de l'acheteur) — jusqu'à 5 % de la valeur au-delà d'un seuil non imposable (NPOPTKP : au minimum 80 millions de roupies, ou à partir de 300 millions pour une succession). Depuis 2022, c'est un impôt local (loi UU HKPD n° 1/2022) : le taux et le seuil exacts dépendent de la régence (Badung, Gianyar, etc.).
- Si vous achetez à un promoteur — PPN (TVA). Le taux affiché est de 12 % depuis 2025, mais le logement ordinaire utilise une base de 11/12, donc la TVA effective reste de 11 % (règle PMK 131/2024).
- PPnBM (taxe sur le luxe) — 20 %, mais seulement pour les logements de luxe à partir de 30 milliards de roupies. La plupart des transactions ne sont pas concernées.
À l'achat d'un leasehold
La plupart des villas de Bali — 89 % de notre catalogue — sont vendues en leasehold, pas en titre de propriété. Cela change les impôts :
- le propriétaire du terrain (bailleur) doit un impôt libératoire de 10 % sur le loyer du bail (PPh 4(2), règlement PP 34/2017). Il est généralement inclus dans le prix — demandez si le prix annoncé l'inclut ;
- le BPHTB s'applique quand vous acquérez un droit foncier. Un simple contrat de bail (Hak Sewa) n'est en général pas un tel droit, mais la pratique varie selon la régence : faites-le confirmer par le notaire.
Pendant la détention
- PBB (taxe foncière annuelle sur le terrain et le bâti) — jusqu'à 0,5 % de la base imposable (NJKP, calculée à partir de la valeur officielle NJOP). Également un impôt local.
En location
- PPh libératoire 4(2) sur les loyers — 10 % du loyer brut pour les résidents. Un locataire société le retient à la source ; si le locataire est un particulier, c'est le propriétaire qui paie.
- Si vous êtes assujetti à la TVA (PKP), la TVA (11 % effectifs) s'ajoute au loyer.
- Pour un non-résident (moins de 183 jours par an en Indonésie), le PPh 26 s'applique en général — 20 % à la source, mais une convention fiscale peut le réduire (vérifiez celle de votre pays).
- Taxe sur la location courte durée. Une villa louée à la nuit paie la taxe locale sur l'hébergement — PBJT, autrefois appelée PB1 ou taxe hôtelière — jusqu'à 10 % du chiffre d'affaires d'hébergement (loi UU 1/2022). Elle s'applique quel que soit votre statut de résident et s'ajoute à l'impôt sur le revenu.
Exemple chiffré : une villa type de 2 chambres
Chiffres médians de notre catalogue et de notre base locative, septembre 2026 :
- prix d'achat 320 000 $ (villa médiane de 2 chambres en vente) ;
- prix à la nuit 119 $ (villa médiane de 2 chambres en location) ;
- à 65 % d'occupation, le chiffre d'affaires brut est d'environ 28 200 $ par an.
Impôts sur ce chiffre d'affaires :
- taxe locale d'hébergement (PBJT) 10 % : environ 2 800 $ ;
- impôt sur le revenu locatif : environ 2 800 $ si vous êtes résident fiscal (10 % libératoire), ou jusqu'à environ 5 650 $ en non-résident (20 % avant réduction conventionnelle). L'imposition de la location courte durée dépend de la structure — en direct ou via une société PT PMA — faites-la confirmer par un conseiller fiscal ;
- taxe foncière annuelle (PBB) : un petit montant, basé sur la valeur officielle NJOP.
Les commissions des plateformes, la gestion et les frais d'exploitation s'ajoutent à ces impôts — voir comment nous calculons le rendement.
À la revente
- PPh libératoire de 2,5 % du prix brut de la transaction — payé par le vendeur avant l'acte notarié. Pour le logement simple vendu par des promoteurs, 1 %.
Frais (pas des impôts, mais à budgéter)
- Notaire PPAT pour l'acte de vente (AJB) — plafond légal de 1 % de la transaction (PP n° 37/1998) ; en pratique 0,5–1 %, négociable.
- Enregistrement du titre au BPN — petits frais administratifs.
À retenir
- depuis la réforme de 2022, BPHTB et PBB sont des impôts locaux : vérifiez les chiffres exacts de la régence concernée, pas une « moyenne indonésienne » ;
- les taux changent : la TVA a augmenté en 2025 et les seuils sont indexés — vérifiez la règle en vigueur auprès d'un conseiller fiscal indépendant avant la transaction ;
- tous les principaux impôts sont liés à la valeur officielle (NJOP) ou au prix de la transaction : sous-déclarer le prix dans le contrat crée un risque fiscal et fragilise la sécurité de la transaction.
Sources
- DJP (administration fiscale indonésienne) : https://www.pajak.go.id/en
- PwC Indonésie, Tax Summaries (taux et bases) : https://taxsummaries.pwc.com/indonesia/individual/other-taxes
- Lois : UU HKPD n° 1/2022 (BPHTB, PBB, PBJT), UU HPP n° 7/2021, PP 34/2016, PP 34/2017
- Catalogue et base locative Balinsky, septembre 2026 : prix de l'immobilier à Bali, prix des locations à Bali