Was eine Villa auf Bali wirklich kostet: Steuern, Gebühren und laufende Kosten (2026)

Kurze Antwort: Zusätzlich zum Preis sollten Sie einplanen: Mehrwertsteuer beim Kauf vom Bauträger (effektiv 11 %, oft die größte Überraschung), Notargebühren von etwa 0,5–1 %, eine rechtliche Prüfung, Gesellschaftskosten bei Kauf über eine PT PMA und — als Eigentümer — jährliche Grundsteuer, Verwaltung (15–25 % der Mieteinnahmen), Betriebskosten (etwa 5–8 % der Einnahmen) und Steuer auf Mieteinnahmen. Welche Posten gelten, hängt von der Eigentumsstruktur ab. Hier die vollständige Liste und ein Rechenbeispiel.

— Der Preis selbst — und was er enthält. Fragen Sie direkt, ob der genannte Preis Mehrwertsteuer, Möbel, Pool, Gartenanlage und Versorgungsanschlüsse enthält. Vor allem Off-Plan-Preise sind oft „Rohbau plus Hülle“ oder ohne Möbelpaket. — Mehrwertsteuer (PPN) beim Kauf vom Bauträger. Neubauten eines umsatzsteuerpflichtigen Bauträgers tragen Mehrwertsteuer. Der Nennsatz liegt seit 2025 bei 12 %, doch bei gewöhnlichen Immobilien beträgt die Bemessungsgrundlage 11/12 des Preises, sodass der effektive Satz bei 11 % bleibt. Bei einer Villa für $300.000 sind das $33.000 — klären Sie, ob das im genannten Preis enthalten ist. — Luxussteuer (PPnBM) — 20 %, aber nur für Luxusimmobilien ab 30 Milliarden IDR. Die meisten Villen liegen weit darunter. — Erwerbsabgabe (BPHTB) — bis zu 5 % des Werts oberhalb eines lokalen Freibetrags. Sie fällt an, wenn Sie ein eingetragenes Landrecht erwerben, etwa ein Baurecht (HGB) über eine PT PMA oder ein Nutzungsrecht (Hak Pakai). Ein Leasehold ist ein Vertrag, kein Landtitel; der Grundeigentümer zahlt die Abgeltungsteuer auf die Pachteinnahmen, und sie ist normalerweise im Pachtpreis enthalten. Lassen Sie sich vom Notar bestätigen, wie Ihr konkretes Geschäft besteuert wird. — Notargebühr (PPAT) — gesetzlich auf 1 % der Transaktion begrenzt; in der Praxis 0,5–1 % und verhandelbar. — Unabhängige rechtliche Prüfung — ein Anwalt oder Notar, der für Sie arbeitet und nicht für den Verkäufer, prüft Landzertifikat, Zonierung, Genehmigungen und Vertrag. Lassen Sie sich vorab ein Festpreisangebot geben. — Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt (BPN) — kleine Verwaltungsbeträge.

— Leasehold auf Ihren Namen: keine Gesellschaftskosten. Der größte versteckte Kostenfaktor ist die Zeit — die Pacht läuft jedes Jahr ab (siehe Leasehold-Verlängerung auf Bali). — Hak Pakai: setzt eine Aufenthaltserlaubnis (KITAS oder KITAP) und deren Verlängerungen voraus. — PT PMA (Gesellschaft in ausländischem Besitz), der Standardweg für ein Vermietungsgeschäft. Marktpreise 2025: Gründung über einen Notar etwa 16 Mio. IDR (≈$1.000), Steuernummer etwa 600.000 IDR, Bankkonto etwa 1 Mio. IDR. Das Mindesteinlagekapital wurde 2025 auf 2,5 Mrd. IDR gesenkt — das ist Kapital, das die Gesellschaft hält und nutzt, keine Gebühr. Die jährliche Compliance (Steuererklärungen, Jahres- und Investitionsberichte, Sozialversicherung) kostet rund 7–8 Mio. IDR im Jahr. Ein an die Gesellschaft gebundenes Investoren-KITAS kostet etwa 14 Mio. IDR für zwei Jahre. Details in Investoren-KITAS und PMA-Gesellschaft: Ablauf und echte Preise.

— Grund- und Gebäudesteuer (PBB) — bis zu 0,5 % der Bemessungsgrundlage, die aus dem amtlichen NJOP-Wert abgeleitet wird, nicht aus Ihrem Kaufpreis. Beim Leasehold zahlt sie meist der Grundeigentümer; prüfen Sie Ihren Pachtvertrag. — Verwaltung — typischerweise 15–25 % der Brutto-Mieteinnahmen, wenn Sie die Villa vermieten. Siehe Villenverwaltung auf Bali: Gebühren und Auswahl. — Provisionen der Buchungsplattformen für jede Reservierung. — Betriebskosten — Strom, Wasser, Internet, Pool, Garten, Reinigungsmittel: etwa 5–8 % der Einnahmen. — Reparaturen und Ersatz — Feuchtigkeit, Salzluft und Gästewechsel nutzen Dinge schnell ab; bilden Sie eine jährliche Rücklage. — Steuer auf Mieteinnahmen — 10 % Abgeltungsteuer auf die Bruttomiete für in Indonesien Steuerpflichtige; bei Steuerausländern werden in der Regel 20 % einbehalten, reduzierbar über ein Doppelbesteuerungsabkommen. — Beiträge an die Dorfgemeinschaft (Banjar) und Lizenzverlängerungen für legale Vermietung.

— Abgeltungsteuer des Verkäufers — 2,5 % des Bruttopreises bei Übertragung von Grundstück und Gebäude. Der Verkauf eines Leaseholds (Abtretung der Pacht) wird anders besteuert — siehe Steuer beim Verkauf von Leasehold-Immobilien auf Bali für Ausländer. — Maklerprovision, falls Sie einen Makler nutzen. — Notargebühren für die Übertragung.

Eine Leasehold-Villa für $300.000 vom Bauträger, noch 25 Jahre Pacht, vermietet über einen Verwalter. Beispielzahlen: — Preis: $300.000. — Mehrwertsteuer, falls nicht enthalten: bis zu $33.000. — Notar zu 0,5–1 %: $1.500–3.000. — Rechtliche Prüfung: Festpreis — Angebot einholen. — Möbel, falls nicht enthalten: den Bauträger nach dem Paketpreis fragen. Erstes Jahr, bei angenommenen $45.000 Brutto-Mieteinnahmen: — Verwaltung zu 20 %: −$9.000. — Betriebskosten zu 6 %: −$2.700. — Plattformprovisionen, Reparaturrücklage: abhängig vom Kanalmix — rechnen Sie sie ausdrücklich ein. — Steuer auf Mieteinnahmen (10 % brutto für Steuerinländer): −$4.500. — Abschreibung der Pacht — $300.000 über 25 Jahre: $12.000 der Einnahmen sind Ihr eigenes Kapital, das zurückfließt. Der Sinn des Beispiels ist die Struktur, nicht die Zahlen: Eine mit „15 % Bruttorendite“ beworbene Villa kann leicht im einstelligen Bereich landen, sobald jede Zeile berücksichtigt ist. Das ist kein Grund, nicht zu kaufen — es ist ein Grund, jede Zeile vorher in Ihre eigene Tabelle zu übernehmen.

Weiterlesen: Immobiliensteuern auf Bali: Kauf, Besitz, Vermietung, Verkauf · was eine Villa auf Bali nach Gegend kostet. Angebote ansehen: Villen zum Verkauf auf Bali. Quellen: indonesische Steuerbehörde (DJP); PMK 131/2024 zur Mehrwertsteuer; Gesetze UU HKPD Nr. 1/2022 und UU HPP Nr. 7/2021; PP Nr. 37/1998 zu PPAT-Gebühren; Verordnung des Investitionsministeriums Nr. 5/2025. Sätze ändern sich — lassen Sie aktuelle Werte vor dem Geschäft von einem unabhängigen Steuerberater bestätigen.