Mietrendite von Villen auf Bali nach Gegend: Was 350 Kaufpreise und 6.300 Vermietungen wirklich zeigen

Kurze Antwort: Für eine typische Villa, gekauft zum Medianpreis und vermietet zum medianen Nachtpreis, liegt die Brutto-Mietrendite auf Bali bei etwa 10 % pro Jahr für Villen mit zwei bis drei Schlafzimmern und bei etwa 14 % für Villen mit einem Schlafzimmer, bei realistischen 65 % Auslastung. Nach Plattformprovisionen, Verwaltung, Betriebskosten und lokaler Beherbergungssteuer werden daraus rund 5 % netto für zwei Schlafzimmer und etwa 7 % für ein Schlafzimmer — bevor der ablaufende Leasehold berücksichtigt ist. Villen im oberen Viertel des Marktes nach Nachtpreis schneiden deutlich besser ab. So haben wir gerechnet, nach Schlafzimmerzahl und nach Gegend, damit Sie jede Prognose eines Bauträgers daran prüfen können.

— Kaufpreise: Villen zum Verkauf im Balinsky-Katalog — 359 veröffentlichte Villen mit Preis, September 2026. — Nachtpreise: Balinskys Datenbank für Kurzzeitvermietung — 6.305 Villen, die derzeit auf Bali zur Miete angeboten werden, mit Schlafzimmerzahl und angegebenem Nachtpreis. Die vollständige Tabelle nach Gegend steht in Mietpreise für Villen auf Bali nach Gegend. — Auslastung: nicht aus den Inseraten übernommen (Kalender sperren Daten aus vielen Gründen und überzeichnen echte Buchungen). Stattdessen zeigen wir drei Szenarien — 55 %, 65 % und 75 % gebuchte Nächte übers Jahr. Die amtliche Statistik sieht die Auslastung der Sternehotels auf Bali bei etwa 57–65 %. Bruttorendite = medianer Nachtpreis × Auslastung × 365 ÷ medianer Kaufpreis. Die Nettorendite zieht als Anteil am Bruttoumsatz ab: 15 % Plattformprovisionen, 20 % Verwaltungsgebühr, 6 % Betriebskosten und 10 % lokale Beherbergungssteuer (PBJT) — zusammen 51 %. Ihre eigenen Zahlen können abweichen; entscheidend ist die Methode. Die Einkommensteuer (10 % für Steuerinländer, bis zu 20 % für Steuerausländer) kommt noch hinzu — siehe Immobiliensteuern auf Bali.

— 1 Schlafzimmer: Medianpreis $189.700, medianer Nachtpreis $112 → brutto 14,0 %, netto 6,9 %. — 2 Schlafzimmer: Medianpreis $322.500, medianer Nachtpreis $135 → brutto 9,9 %, netto 4,9 %. — 3 Schlafzimmer: Medianpreis $475.000, medianer Nachtpreis $192 → brutto 9,6 %, netto 4,7 %. — 4 Schlafzimmer: Medianpreis $840.840, medianer Nachtpreis $308 → brutto 8,7 %, netto 4,3 %. Zwei Muster fallen auf. Erstens ist die Villa mit einem Schlafzimmer das effizienteste Format: Sie erzielt etwa 83 % des Nachtpreises einer Villa mit zwei Schlafzimmern, kostet aber nur etwa 59 %. Zweitens bringt jedes weitere Schlafzimmer weniger Miete, als es den Preis erhöht — große Villen taugen eher als Zuhause denn als Renditemaschine.

Der Median ist kein Schicksal. Eine Villa im oberen Viertel ihres Segments — besseres Design, stärkere Bewertungen, ein guter Verwalter — verdient pro Nacht deutlich mehr: $165 statt $112 bei einem Schlafzimmer, $190 statt $135 bei zwei, $268 statt $192 bei drei. Beim gleichen medianen Kaufpreis und 65 % Auslastung erreichen Villen des oberen Viertels etwa 10 % netto bei einem Schlafzimmer und etwa 6,6–6,8 % bei zwei und drei. Bei 75 % Auslastung — erreichbar nur für gut geführte Villen — kommt das obere Viertel auf rund 12 % netto bei einem Schlafzimmer und etwa 8 % bei zwei. Das untere Viertel dagegen fällt auf etwa 3,5 % netto. Der Abstand zwischen einer gut und einer schlecht geführten Villa ist größer als der zwischen zwei beliebigen Gegenden.

Zahlen je Gegend erfordern mehr Vorsicht: Der Katalog hat weniger Villen zum Verkauf je Zelle aus Gegend und Schlafzimmerzahl. Wir zeigen die Bruttorendite bei 65 % Auslastung und kennzeichnen Ergebnisse mit weniger als 30 Kaufpreisen als Richtwert. — Großraum Canggu (Canggu, Berawa, Batu Bolong, Pererenan, Umalas, Seminyak), 2 Schlafzimmer: Preis $309.500 (44 Villen), Nachtpreis $132 (1.042 Vermietungen) → brutto 10,1 %, netto 5,0 %. — Bukit-Halbinsel (Uluwatu, Bukit, Melasti, Pandawa, Ungasan), 2 Schlafzimmer: Preis $359.900 (43 Villen), Nachtpreis $164 (400 Vermietungen) → brutto 10,8 %, netto 5,3 %. — Bukit-Halbinsel, 1 Schlafzimmer (Richtwert, 27 Kaufpreise): Preis $195.000, Nachtpreis $152 → brutto 18,4 %, netto 9,0 %. — Ubud, 2 Schlafzimmer (Richtwert, 14 Kaufpreise): Preis $277.500, Nachtpreis $121 → brutto 10,3 %, netto 5,1 %. — Nyanyi und Tabanan, 2 Schlafzimmer (Richtwert, 17 Kaufpreise und 17 Vermietungen): Preis $253.000, Nachtpreis $116 → brutto 10,9 %, netto 5,3 %. — Nusa Dua, 2 Schlafzimmer (Richtwert, 9 Kaufpreise und 34 Vermietungen): Preis $327.500, Nachtpreis $108 → brutto 7,8 %, netto 3,8 %. Die praktische Schlussfolgerung: In Balis Hauptgegenden landet die mediane Villa mit zwei Schlafzimmern in einem engen Band von etwa 10–11 % brutto. Die Gegend zählt weniger als Format und Umsetzung. Der deutlichste Ausreißer ist die Villa mit einem Schlafzimmer auf dem Bukit, wo hohe Nachtpreise auf relativ niedrige Kaufpreise treffen.

Die meisten Villen auf Bali sind Leasehold. Eine Pacht über 25 Jahre bedeutet, dass jedes Jahr etwa 4 % des Kaufpreises „verbraucht“ werden — die Villa ist beim Wiederverkauf weniger wert, je kürzer die Restlaufzeit. Eine Nettorendite von 5 % bei einem 25-jährigen Leasehold liegt daher viel näher an 1 % echter Rendite über die Rückgewinnung Ihres eigenen Geldes hinaus, es sei denn, die Pacht wird verlängert oder der Wiederverkaufswert hält. Eine 30-jährige Pacht verbraucht etwa 3,3 % pro Jahr. Deshalb verdienen Pachtdauer und Verlängerungsbedingungen so viel Aufmerksamkeit wie der Nachtpreis — siehe Leasehold-Verlängerung auf Bali.

Unser früherer Artikel was „garantierte Renditen“ auf Bali wirklich bedeuten behandelt die Modelle, die 11–13 % versprechen, egal was diese Zahlen sagen.

— Kaufpreise sind Angebotspreise der aktuell im Balinsky-Katalog gelisteten Villen, keine abgeschlossenen Transaktionen. Der Katalog deckt einen großen Teil des Neubaumarkts ab, aber nicht ganz Bali. — Nachtpreise sind die zum Stand September 2026 angegebenen Preise, keine realisierten Jahresmittel; saisonale Schwankungen sind nicht modelliert. — Vermietungen wurden Gegenden über die nächstgelegenen Katalogobjekte im Umkreis von 1,5 km zugeordnet. — Eine neue Villa kann höhere Preise erzielen als die durchschnittliche bestehende Villa ihrer Gegend; eine ältere weniger. — Kosten sind als Anteil am Umsatz modelliert; echte Kosten variieren je nach Verwalter und Villa. Villen mit Ertragsschätzung je Villa ansehen: Villen zum Verkauf auf Bali · Villen mit 1 Schlafzimmer · Villen mit 2 Schlafzimmern.

Preise und Mieten nach Gegend werden monatlich neu berechnet: Immobilienpreise auf Bali nach Gegend, was Miete auf Bali kostet. So rechnen wir: Methodik.