Leasehold-Verlängerung auf Bali: So funktioniert sie und das gehört in den Vertrag

Kurze Antwort: Ein Leasehold auf Bali lässt sich nur verlängern, wenn Ihr Pachtvertrag das vorsieht. Das indonesische Recht behandelt die Pacht (Hak Sewa) als privaten Vertrag, nicht als eingetragenen Landtitel — ein automatisches gesetzliches Verlängerungsrecht gibt es daher nicht. Die Verlängerung ist genau so stark wie die Klausel, die Sie heute unterschreiben: ihr Preis, ihre Frist und wen sie bindet. Hier steht, wie Verlängerungen in der Praxis funktionieren, was sie kosten und wie die Restlaufzeit den Wert Ihrer Villa beeinflusst.

Wenn Sie eine Leasehold-Villa „kaufen“, kaufen Sie das Recht, Grundstück und Gebäude für eine feste Laufzeit zu nutzen — auf dem Bali-Markt meist 25–30 Jahre, manchmal länger. Der Grundeigentümer (fast immer eine indonesische Einzelperson oder Familie mit Volleigentum, Hak Milik) behält das Land. Endet die Laufzeit, fallen Grundstück und alles darauf Gebaute an den Eigentümer zurück, sofern die Pacht nicht verlängert wurde. Das ist der Hauptunterschied zum Freehold: Ein Freehold-Objekt behält seinen Bodenwert für immer, ein Leasehold-Objekt „brennt“ mit ablaufender Laufzeit gegen null ab. Das ist kein Mangel, wenn Sie es einplanen — es sind schlicht die Kosten dafür, Land zu nutzen, das ein Ausländer nicht besitzen kann. Den rechtlichen Hintergrund erklärt unser Artikel Leasehold oder Freehold für Ausländer.

In balinesischen Pachtverträgen gibt es drei übliche Muster: — Eine vorab vereinbarte Verlängerung zum Festpreis. Der Vertrag sagt zum Beispiel: „Der Pächter kann um weitere 20 Jahre zum Preis X verlängern“, manchmal wird die Verlängerung gleich mit der ersten Laufzeit bezahlt. Das ist die stärkste Form: Der Preis ist heute bekannt und kann später nicht neu verhandelt werden. — Eine Verlängerung zu einem Preis nach Formel. Der Vertrag legt die Methode fest — etwa den ursprünglichen Preis pro Ar (100 m²) und Jahr, indexiert mit einem festen Prozentsatz, oder ein unabhängiges Gutachten zum Zeitpunkt der Verlängerung. Schwächer als ein Festpreis, aber planbar. — Ein Vorrecht oder „Vorrang bei der Verlängerung“. Der Eigentümer muss Ihnen die Verlängerung zuerst anbieten, zu einem noch zu vereinbarenden Preis. In der Praxis ist das die schwächste Option: Am Ende der Laufzeit kann der Eigentümer jeden Preis nennen, und Ihre Verhandlungsposition ist schlecht, weil die Alternative der Verlust der Villa ist. Eine Klausel, die nur sagt „die Pacht kann im gegenseitigen Einvernehmen verlängert werden“, gibt Ihnen fast nichts — gegenseitiges Einvernehmen ist immer möglich, mit oder ohne Vertrag.

Prüfen Sie, dass die Pachturkunde (akta sewa) alle folgenden Punkte abdeckt und vor einem indonesischen Notar geschlossen wird, nicht als privatschriftlicher Vertrag: — Die genaue Laufzeit, Beginn und Ende sowie die Nummer des Landzertifikats und die Grundstücksgrenzen. — Den Verlängerungsmechanismus: Preis oder Formel, die Frist, bis zu der Sie den Eigentümer informieren müssen, und die Dauer der Verlängerung. — Ob die Verlängerung die Erben des Eigentümers bindet. Land auf Bali ist oft Familienbesitz; die Pacht muss festhalten, dass sie Erben, Rechtsnachfolger und jeden künftigen Käufer des Landes bindet. — Ihr Recht, die Pacht zu verkaufen oder abzutreten und unterzuvermieten (die Villa an Gäste oder Mieter zu vermieten). Ohne Abtretungsrecht können Sie womöglich gar nicht weiterverkaufen. — Die Erbfolge auf Ihrer Seite: was mit der Pacht geschieht, wenn Sie vor Ablauf sterben. — Was mit den Gebäuden am Ende der Laufzeit passiert und wer die Steuern auf das Land zahlt (der Grundeigentümer zahlt normalerweise die jährliche Grund- und Gebäudesteuer PBB; auch die Steuer auf die Pachteinnahmen trägt er, meist im Preis enthalten). — Die Zustimmung des Eigentümers zu Bau und gewerblicher Nutzung, wenn Sie die Villa vermieten wollen. Das indonesische Zivilrecht schützt den Pächter grundsätzlich beim Verkauf des Landes — ein Verkauf beendet eine bestehende Pacht nicht —, doch dieser Schutz wirkt am besten, wenn die Pacht eine notarielle Urkunde mit klaren Daten und Bedingungen ist.

Die meisten Off-Plan-Villen im Leasehold beruhen auf zwei Verträgen: Der Bauträger pachtet das Land vom Eigentümer (Hauptpacht), baut dann und verkauft Ihnen eine Pacht oder Unterpacht. Ihre Rechte können nie länger oder stärker sein als die des Bauträgers. Lassen Sie sich vor der Zahlung die Hauptpacht zeigen und prüfen Sie: — dass ihre Restlaufzeit mindestens so lang ist wie die Ihnen verkaufte Laufzeit plus jede versprochene Verlängerung; — dass sie dem Bauträger die Unterverpachtung oder Abtretung an Käufer erlaubt; — dass die Ihnen versprochene Verlängerung auch in der Hauptpacht abgesichert ist — sonst verspricht der Bauträger etwas, das er nicht kontrolliert.

Eine einfache Sichtweise: Der Leasehold-Anteil des Preises verteilt sich auf die verbleibenden Jahre. Eine für $300.000 gekaufte Villa mit 25 Jahren Restlaufzeit „verbraucht“ etwa $12.000 Wert pro Jahr. Bringt sie netto $30.000 im Jahr, sind rund 40 % davon kein Gewinn, sondern die Rückzahlung Ihres eigenen Kapitals. In der Praxis zahlen Käufer auf dem Zweitmarkt deutlich weniger, sobald weniger als etwa 15–20 Jahre übrig sind, und ernsthafte Käufer schauen zuerst auf die Restjahre. Deshalb ist eine unterschriebene Verlängerung wertvoll: Sie stellt die Laufzeit wieder her und damit den Wiederverkaufspreis. Vergleichen Sie zwei Villen immer über den Preis pro verbleibendem Jahr, nicht nur über den Preis. Eine Villa für $250.000 mit 18 Restjahren ist pro Nutzungsjahr teurer als eine Villa für $320.000 mit 30 Restjahren.

Wenn Sie auf Bali leben wollen, gibt Ihnen Hak Pakai (Nutzungsrecht) auf Ihren eigenen Namen mit Aufenthaltserlaubnis eine gesetzliche Laufzeit von bis zu 80 Jahren. Ist die Villa ein Vermietungsgeschäft, kann eine Gesellschaft in ausländischem Besitz (PT PMA) ein Baurecht (HGB) für 30 + 20 + 30 Jahre halten. Beides erfordert mehr Papierkram als eine Pacht, doch die Laufzeit ist gesetzlich festgelegt und nicht durch eine Vertragsklausel. Siehe können Ausländer auf Bali Immobilien kaufen.

— Eine Verlängerung gibt es nur, wenn sie im Vertrag steht — mit Preis oder Formel. — Die Pacht muss die Erben des Eigentümers und jeden Käufer des Landes binden. — Sie brauchen das Recht auf Abtretung und Untervermietung. — Bei Off-Plan muss die Hauptpacht des Bauträgers länger laufen als Ihre. — Vergleichen Sie Villen über den Preis pro verbleibendem Jahr. Lassen Sie die Pacht immer von einem unabhängigen Notar oder Anwalt prüfen, der für Sie arbeitet, nicht für den Verkäufer. Leasehold- und Freehold-Villen ansehen: Villen zum Verkauf auf Bali.