Чи варто інвестувати в нерухомість на Балі у 2026 році? Чесно про плюси, мінуси й ризики
AB
Andrei Balinsky
Засновник Balinsky
Коротка відповідь: може бути варто — але лише якщо ви купуєте правильну структуру, у правильному районі, у правильного забудовника і рахуєте дохідність на реальному завантаженні, а не за буклетом. Попит на Балі рекордний. Слабкі місця — в іншому: строки оренди, що спливають, нерівні забудовники, зонування і витрати на управління, які тихо з’їдають третину виторгу. Нижче — повна картина з цифрами.
Чому купують на Балі: аргументи «за»
— Попит справжній і досі росте. За даними статистичного відомства Індонезії (BPS), у 2025 році Балі прийняв 6 948 754 іноземних туристи — рекорд, на 9,7% більше, ніж у 2024-му, і вище доковідного рівня 2019 року. Туризм не просто відновився — він перевершив колишній пік.
— Поріг входу низький як для пляжного напрямку. У каталозі Balinsky (зріз червня 2026 року) медіанна вілла коштує близько $405 000 у Чангу, $375 000 на півострові Букіт (Улувату, Пандава, Бінгін), $255 000 в Убуді й $185 000 у Табанані. Студія чи апартаменти з однією спальнею в комплексі зазвичай коштують $120–160 тис. Порівняйте з цінами біля моря на Пхукеті, у Дубаї чи на півдні Європи.
— Ціни вказують у доларах США. Для покупців, які тримають долари, євро чи фунти, це прибирає один шар валютного ризику на самій купівлі (але не на місцевих витратах — див. статтю про валютний ризик рупія–долар).
— Для іноземців є законні шляхи. Володіти землею у власності не можна, але лізхолд, Hak Pakai (з посвідкою на проживання) і компанія з іноземним капіталом (PT PMA) законні й широко застосовуються. У 2025 році вимогу до сплаченого капіталу PT PMA знизили до 2,5 млрд рупій, і шлях через компанію став значно доступнішим.
— Різноманітний туристичний потік. Австралія — найбільший ринок (близько 1,54 млн відвідувачів у 2024 році), далі Індія, Китай, Велика Британія і Південна Корея. Жодна країна не домінує так, як колись Росія на Пхукеті.
Аргументи «проти»: що може піти не так
— Ви купуєте час, а не землю. Більшість вілл продають у лізхолд — оренду на 25–30 років. З кожним роком залишок строку і вартість перепродажу зменшуються. Дохідність, що виглядає як 10% на рік, має повернути ціну купівлі до кінця оренди, а це «згоряння» часто не потрапляє в таблиці забудовників. Ми розбираємо це в статті продовження лізхолду на Балі.
— Завантаження нижче, ніж обіцяє маркетинг. BPS повідомляє про завантаження зіркових готелів Балі приблизно 57–65%, у слабкі місяці — близько 57%; беззіркове житло — значно нижче. Середнє перебування іноземця — близько трьох ночей: більше змін гостей, більше прибирання і вищі операційні витрати.
— У деяких районах надлишок пропозиції. Лише в Чангу до 2025 року очікували близько 1 600 нових апартаментів. У переповненому районі нова вілла поруч змагається за тих самих гостей, і ставки за ніч перестають рости.
— Ризик забудовника — найбільший окремий ризик. Проєкти off-plan продають з обіцянкою знижки, але частина з них затримується, погіршується або так і не завершується, а платежі часто вносять за роки до того, як ви щось отримаєте. У нашому каталозі нові вілли off-plan навіть приблизно на 23% дорожчі за квадратний метр, ніж готові вілли в продажу, — див. чи дешевший off-plan на Балі.
— Зонування і дозволи. Вілла, збудована на сільськогосподарській землі або без дозволу на будівництво (PBG) і сертифіката придатності до експлуатації (SLF), може взагалі не отримати ліцензію на оренду — або навіть опинитися під загрозою знесення. Зонування за планами просторового розвитку Балі (RDTR) активно переглядають у кількох районах.
— Управління забирає велику частку. Керуюча компанія зазвичай бере 15–25% валового виторгу, майданчики бронювання — свою комісію, а утримання (басейн, сад, електрика, прибирання, ремонт) додає ще 5–8% виторгу. Далі — податок з оренди. Валова і чиста дохідність — дуже різні цифри, див. як працюють комісії за управління віллою.
— Продати повільніше, ніж купити. Немає спільної бази оголошень і немає іпотеки для іноземних покупців, тож коло покупців вживаної вілли в лізхолді менше, ніж коло продавців нових.
— Правила змінюються. У 2025–2026 роках Балі запровадив нові правила реєстрації орендарів, посилив боротьбу з неліцензованою орендою й обговорював жорсткіші покарання за номінальні схеми. Ніщо з цього не шкодить правильно структурованому інвестору — але шкодить «коротким шляхам».
Як виглядає реалістична дохідність
Заголовок «гарантовано 12–15%» майже завжди означає валовий виторг у вдалий місяць, до витрат. Реалістична модель:
— завантаження 55–70% за рік, а не 90%;
— мінус 15–25% комісії за управління;
— мінус 5–8% утримання;
— мінус податок з оренди (фінальний податок 10% з валової оренди для резидентів; з нерезидентів зазвичай утримують 20%, що може знизити угода про уникнення подвійного оподаткування);
— мінус амортизація лізхолду: ціна купівлі, поділена на роки, що залишилися до кінця оренди.
Те, що лишилося, — ваша справжня цифра, яку можна порівнювати з облігацією. Наш власний розрахунок за 359 цінами вілл і 6 305 оголошеннями оренди дає медіанній віллі з двома спальнями близько 10% валових і близько 5% чистих при завантаженні 65%, а віллам з однією спальнею — близько 14% валових і 7% чистих, див. дохідність вілл на Балі за районами. Різниця між добре й погано керованою віллою на одній вулиці більша, ніж між районами. Завжди просіть 12 місяців реальних звітів про завантаження із завершеного проєкту того самого оператора.
Кому нерухомість на Балі підходить — а кому ні
Підходить, якщо:
— ваш горизонт — 7–10 років і більше або ви плануєте самі жити у віллі частину року;
— ви готові перевірити землю, дозволи й забудовника до оплати;
— ви приймаєте, що це бізнес з операційним ризиком, а не ощадний рахунок.
Не підходить, якщо:
— вам потрібно повернути гроші за 2–3 роки;
— купівля має сенс лише з «гарантованою» дохідністю з буклета;
— вам пропонують власність на ім’я знайомого індонезійця (номінальна схема — нікчемна за індонезійським правом і спосіб втратити все).
Тест із п’яти пунктів перед рішенням
- Чи земля має зону під житло або туристичне розміщення і чи є в проєкту PBG (дозвіл на будівництво)?
- Скільки років залишилося в оренді землі — і чи триває власна оренда забудовника довше за вашу?
- Чи завершив забудовник щонайменше три проєкти вчасно? Скористайтеся нашим чек-листом перевірки забудовника з 12 пунктів.
- Чи сходиться дохідність при завантаженні 55% після всіх витрат і податків?
- Хто керує віллою і чи можете ви змінити керуючого без штрафу?
Якщо всі п’ять відповідей хороші, Балі може бути надійною інвестицією. Якщо хоч одна з них — «не знаю», з’ясуйте це до того, як внесете депозит.
Дивитися актуальні оголошення з цінами й дозволами: вілли на продаж на Балі і апартаменти на продаж на Балі. Юридичний процес крок за кроком — у нашому посібнику з купівлі нерухомості на Балі.
Джерела: BPS Балі — прибуття іноземних туристів 1969–2025 і статистика туризму (завантаження готелів, тривалість перебування), 2024–2026; постанова Міністерства інвестицій № 5/2025; дані каталогу Balinsky, червень 2026 року.
Актуальні цифри
Ціни й оренда за районами перераховуються щомісяця: ціни на нерухомість Балі за районами, скільки коштує оренда на Балі. Як ми рахуємо: методика.