Дохідність оренди вілл на Балі за районами: що насправді показують 350 цін продажу і 6 300 об’єктів оренди

Коротка відповідь: для типової вілли, купленої за медіанною ціною і зданої за медіанною ставкою за ніч, валова дохідність оренди на Балі становить приблизно 10% на рік для вілл із двома–трьома спальнями і приблизно 14% для вілл з однією спальнею, за реалістичного завантаження 65%. Після комісій майданчиків, управління, утримання й місцевого податку на розміщення виходить приблизно 5% чистими для двох спалень і приблизно 7% для однієї — ще до врахування того, що лізхолд спливає. Вілли з верхньої чверті ринку за ціною за ніч показують помітно кращий результат. Нижче — як ми рахували, за кількістю спалень і за районами, щоб ви могли звірити з цим прогноз будь-якого забудовника.

— Ціни купівлі: вілли на продаж у каталозі Balinsky — 359 опублікованих вілл із ціною, вересень 2026 року. — Ставки за ніч: база короткострокової оренди Balinsky — 6 305 вілл, що зараз здаються на Балі, з кількістю спалень і виставленою ціною за ніч. Повна таблиця за районами — у статті ставки оренди вілл на Балі за районами. — Завантаження: не беремо з оголошень (календарі блокують дати з багатьох причин і завищують реальні бронювання). Натомість показуємо три сценарії — 55%, 65% і 75% заброньованих ночей за рік. Офіційна статистика оцінює завантаження зіркових готелів Балі приблизно в 57–65%. Валова дохідність = медіанна ставка за ніч × завантаження × 365 ÷ медіанна ціна купівлі. Чиста дохідність віднімає як частку валового виторгу: 15% комісій майданчиків, 20% комісії за управління, 6% утримання і 10% місцевого податку на розміщення (PBJT) — разом 51%. Ваші цифри можуть відрізнятися; важливий метод. Податок на дохід (10% для резидента, до 20% для нерезидента) — окремо, див. податки на нерухомість на Балі.

— 1 спальня: медіанна ціна $189 700, медіанна ставка $112 → валова 14,0%, чиста 6,9%. — 2 спальні: медіанна ціна $322 500, медіанна ставка $135 → валова 9,9%, чиста 4,9%. — 3 спальні: медіанна ціна $475 000, медіанна ставка $192 → валова 9,6%, чиста 4,7%. — 4 спальні: медіанна ціна $840 840, медіанна ставка $308 → валова 8,7%, чиста 4,3%. Вирізняються дві закономірності. По-перше, вілла з однією спальнею — найефективніший формат: вона здається приблизно за 83% ставки вілли з двома спальнями, а коштує близько 59% її ціни. По-друге, кожна наступна спальня додає менше оренди, ніж ціни, — великі вілли кращі як житло, ніж як машина для дохідності.

Медіана — не вирок. Вілла з верхньої чверті свого сегмента — кращий дизайн, сильніші відгуки, добрий керуючий — заробляє за ніч значно більше: $165 замість $112 для однієї спальні, $190 замість $135 для двох, $268 замість $192 для трьох. За тієї самої медіанної ціни купівлі й завантаження 65% вілли верхньої чверті виходять приблизно на 10% чистими для однієї спальні і на 6,6–6,8% для двох і трьох. За завантаження 75% — досяжного лише для добре керованих вілл — верхня чверть дає приблизно 12% чистими для однієї спальні і близько 8% для двох. Нижня чверть тим часом падає приблизно до 3,5% чистими. Різниця між добре й погано керованою віллою більша, ніж між будь-якими двома районами.

Цифри за районами потребують обережності: у каталозі менше вілл на продаж у кожній клітинці «район × спальні». Ми показуємо валову дохідність за завантаження 65% і позначаємо як орієнтовні результати, що спираються на менше ніж 30 цін продажу. — Великий Чангу (Чангу, Берава, Бату-Болонг, Переренан, Умалас, Семіньяк), 2 спальні: ціна $309 500 (44 вілли), ставка $132 (1 042 об’єкти оренди) → валова 10,1%, чиста 5,0%. — Півострів Букіт (Улувату, Букіт, Меласті, Пандава, Унгасан), 2 спальні: ціна $359 900 (43 вілли), ставка $164 (400 об’єктів оренди) → валова 10,8%, чиста 5,3%. — Півострів Букіт, 1 спальня (орієнтовно, 27 цін продажу): ціна $195 000, ставка $152 → валова 18,4%, чиста 9,0%. — Убуд, 2 спальні (орієнтовно, 14 цін продажу): ціна $277 500, ставка $121 → валова 10,3%, чиста 5,1%. — Ньяньї й Табанан, 2 спальні (орієнтовно, 17 цін продажу і 17 об’єктів оренди): ціна $253 000, ставка $116 → валова 10,9%, чиста 5,3%. — Нуса-Дуа, 2 спальні (орієнтовно, 9 цін продажу і 34 об’єкти оренди): ціна $327 500, ставка $108 → валова 7,8%, чиста 3,8%. Практичний висновок: у головних районах Балі медіанна вілла з двома спальнями потрапляє у вузький коридор приблизно 10–11% валових. Район важить менше, ніж формат і виконання. Найяскравіший виняток — вілла з однією спальнею на Букіті, де високі ставки за ніч поєднуються з відносно низькими цінами купівлі.

Більшість вілл на Балі — лізхолд. Оренда на 25 років означає, що щороку приблизно 4% ціни купівлі «спрацьовується» — під час перепродажу вілла коштує менше, що коротший залишок строку. Тож чисті 5% на 25-річному лізхолді значно ближчі до 1% реального доходу понад повернення ваших власних грошей, якщо оренду не продовжать або вартість перепродажу не втримається. Оренда на 30 років спрацьовує приблизно на 3,3% на рік. Саме тому довжина оренди й умови продовження заслуговують стільки ж уваги, скільки ставка за ніч, — див. продовження лізхолду на Балі.

Наша попередня стаття про те, що насправді означає «гарантована дохідність» на Балі, розбирає схеми, що обіцяють 11–13% незалежно від цих цифр.

— Ціни купівлі — це ціни пропозиції вілл, які зараз є в каталозі Balinsky, а не завершені угоди. Каталог охоплює значну частину ринку новобудов, але не весь Балі. — Ставки за ніч — виставлені ціни за зрізом вересня 2026 року, а не реалізовані річні середні; сезонні коливання не моделюються. — Об’єкти оренди віднесено до районів за найближчими об’єктами каталогу в радіусі 1,5 км. — Нова вілла може отримувати вищі ставки, ніж середня наявна вілла в районі; старіша — нижчі. — Витрати змодельовано як частку виторгу; реальні витрати залежать від керуючого й вілли. Дивитися вілли з оцінкою доходу для кожної: вілли на продаж на Балі · вілли з 1 спальнею · вілли з 2 спальнями.

Ціни й оренда за районами перераховуються щомісяця: ціни на нерухомість Балі за районами, скільки коштує оренда на Балі. Як ми рахуємо: методика.