Скільки триває лізхолд на Балі? Строки оренди й ціна за рік на прикладі 320 вілл

Коротка відповідь: більшість вілл у лізхолд, що продаються на Балі, мають строк оренди 25 або 30 років. У каталозі Balinsky медіанний строк у більшості районів — 29–30 років, у Ньяньї — 25. Типова вілла з двома спальнями в лізхолд коштує близько $11 300 за рік оренди, з однією спальнею — близько $6 200, з трьома — близько $16 500. Вілли з довшим строком продаються дорожче за квадратний метр — ринок платить за час, але не пропорційно. Нижче — дані і як порівнювати вілли за «ціною за рік, що залишився».

Строки оренди вілл, опублікованих у каталозі Balinsky, вересень 2026 року (350 вілл зі строком): — 19–24 роки: 21 вілла. — 25 років: 77 вілл — найпоширеніший строк. — 26–29 років: 73 вілли. — 30 років: 91 вілла — другий пік. — 31–47 років: 53 вілли. — 50 років: 9 вілл. — 77–80 років: 26 вілл — зазвичай це довгострокові конструкції, як-от право забудови компанії або дуже довга приватна оренда, а не стандартна оренда вілли. Тож приблизно половина ринку — це 25–30 років. Строк менше 25 років зазвичай означає віллу на перепродаж, оренда якої вже триває, або проєкт на землі з коротшою головною орендою. Медіанний строк оренди за районами (вілли зі строком менше 60 років): — Ньяньї: 25 років (37 вілл). — Улувату: 28 років (20 вілл). — Букіт: 29 років (32 вілли). — Берава: 29 років (15 вілл). — Меласті: 27 років (16 вілл). — Нуса-Дуа, Убуд, Переренан, Пандава: 30 років.

Оскільки лізхолд обмежений у часі, найчесніше порівнювати вілли за ціною за рік, що залишився: ціна купівлі, поділена на кількість років до кінця оренди. Медіанна ціна за рік оренди (вілли зі строком менше 60 років): — 1 спальня: близько $6 200 на рік (68 вілл). — 2 спальні: близько $11 300 на рік (142 вілли). — 3 спальні: близько $16 500 на рік (63 вілли). — Усі вілли: близько $11 900 на рік (320 вілл). Це також сума капіталу, яку вілла в лізхолд «з’їдає» щороку. Якщо вілла з двома спальнями приносить $15 000 чистими на рік, а коштує $11 300 за рік оренди, то лише близько $3 700 з цього — дохід понад повернення ваших власних грошей.

Так — але менш ніж пропорційно. Медіанна ціна за квадратний метр залежно від строку: — менше 26 років: $2 540 за м² (97 вілл); — 26–28 років: $2 639 за м² (49 вілл); — 29–30 років: $3 000 за м² (111 вілл); — 31–59 років: $3 219 за м² (62 вілли). Перехід від оренди на близько 25 років до близько 30 років підвищує медіанну ціну за квадратний метр приблизно на 18% за приблизно на 20% більший строк. Понад 30 років надбавка росте повільніше. Інші чинники — розташування, вік, оздоблення — у цих групах теж різні, тож сприймайте це як закономірність ринку, а не формулу. На практиці: 30 років оренди — це не «5 років у подарунок», але зазвичай вони оцінені чесно. Короткий строк за ціною, близькою до 30-річного, — поєднання, якого варто уникати.

Поділіть ціну на кількість років, що залишилися, і порівняйте: — Вілла A: $250 000, залишилося 18 років → $13 900 на рік. — Вілла B: $320 000, залишилося 30 років → $10 700 на рік. Вілла B дорожча, але користуватися нею рік — дешевше. Додайте вартість підписаного опціону на продовження, якщо він є, — див. продовження лізхолду на Балі: як це працює — а в проєкті off-plan перевірте, що головна оренда забудовника триває довше за вашу.

Чиста дохідність оренди вілли спершу має покрити її ціну за рік оренди, і лише потім вона щось заробляє. Наш аналіз дохідності вілл на Балі показує близько 5% чистими для медіанної вілли з двома спальнями при завантаженні 65%; оренда на 25 років «з’їдає» близько 4% ціни на рік, на 30 років — близько 3,3%. Довший строк або продовження, закладене в договір, змінює результат сильніше, ніж майже будь-який інший чинник.

— Джерело: вілли, опубліковані в каталозі Balinsky, вересень 2026 року, із зазначеним строком оренди (350) і ціною; ціна за рік рахується для строків менше 60 років (320 вілл). — Строки — як указано в оголошенні; чи рахується строк від підписання чи від передачі об’єкта, залежить від проєкту — уточнюйте. — Ціни — це ціни пропозиції, а не угод. — Медіани районів, де менше 30 вілл, — орієнтовні. Дивитися вілли в лізхолд: вілли на продаж на Балі.