Налоги на недвижимость на Бали: PPh, PBB, BPHTB и марка Meterai
Индонезийская налоговая система для собственника недвижимости устроена иначе, чем в России или Европе. Разберём четыре главных налога и пошлины, с которыми вы столкнётесь.
1. PPh (Pajak Penghasilan) — налог на доход
Если вы продаёте недвижимость на Бали, продавец платит PPh в размере 2,5% от стоимости сделки. Это удерживается через нотариуса при оформлении.
Если вы сдаёте недвижимость в аренду — налог на арендный доход 10% (для нерезидентов) или прогрессивная шкала 5–35% (для резидентов с NPWP). Этот налог можно платить от лица PMA — тогда применяются ставки корпоративного налога 22%.
2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — налог на приобретение прав на землю и здание
Платит покупатель при оформлении сделки. Ставка — 5% от стоимости объекта минус необлагаемый минимум (NJOPTKP), который варьируется по регенциям, на Бали в среднем 60 млн рупий. Налог удерживается через нотариуса.
3. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) — ежегодный налог на землю и здание
Платится каждый год собственником. Ставка — 0,1–0,3% от NJOP (государственной оценочной стоимости). NJOP обычно занижен относительно рыночной цены в 3–5 раз, поэтому реальные платежи небольшие. Для виллы стоимостью $200 000 PBB обычно укладывается в $100–300 в год.
4. Meterai — гербовый сбор
Это маленькая марка на документах, регулируется Постановлением 134/PMK.03/2021 и законом №10 от 2020 года. Стоит 10 000 рупий за марку (около $0,6). Нужна для всех договоров стоимостью свыше 5 млн рупий, включая договор аренды, договор купли-продажи, доверенности. С 2021 года легализована электронная Meterai.
Ошибка инвестора-новичка: думать, что налог PBB — это всё. Реально к ежегодной нагрузке нужно прибавить плату за лицензию (если объект сдаётся), оплату управляющей компании, страховку и периодические юридические услуги по продлению лицензий.
Что делать на старте:
— Получите NPWP (налоговый номер). Это даёт вам право на вычеты и нормальную ставку.
— Откройте отдельный банковский счёт под аренду, чтобы не смешивать доход с тратами.
— Найдите местного бухгалтера-аутсорсера. На Бали это стоит 1,5–3 млн рупий в месяц и снимает 90% налоговой рутины.
Если работаете через PMA, налоговая структура отличается — поверх личного PPh добавляется корпоративный налог компании 22% и обязательные годовые отчёты.