Pronoia: загрузка 90% за счёт ретритов, а не Booking и Airbnb
Balinsky записал интервью в Pronoia — резорте с виллами в Джимбаране. Говорили о том, откуда берутся гости, как устроена сдача и что получает покупатель виллы. Ниже — главное.
Эксперт — представитель Pronoia. Имя в записи не прозвучало. Живёт на Бали четыре с половиной года. Пришла в Pronoia гостьей на месяц, потом осталась работать: вела детские и взрослые тренировки.
Цифры ниже — со слов представителя Pronoia. Balinsky их не проверял.
1. Загрузка — около 90%
По её словам, загрузка виллы в Pronoia — 90%. Даже в ковид была 90%. На Booking свободные даты обычно есть только на одну-две ночи.
2. Гости приходят с ретритов, а не с Booking
- Около 90% гостей, по её словам, привозят ретрит-компании. С несколькими из них заключены договоры.
- На Booking виллу выставляют только в окна между ретритами, чтобы она не простаивала.
- Ретрит — это пакет: проживание, питание, тренер или коуч, экскурсии. Поэтому, по её словам, выше и цена, и спрос.
3. Какие бывают ретриты
- Бизнес-ретриты. Компании из Гонконга и Сингапура привозят руководителей на 4 дня: отдых, спорт, тимбилдинг, обучение.
- Фитнес-буткемпы. Группа тренируется утром и вечером.
- Индивидуальные программы с тренером. Сначала диагностика тела, потом мягкие занятия под человека.
- Обычный ретрит — 2–3 недели. Бывают и на 3 месяца.
4. Расчёт доходности от Pronoia
- Вилла с 1 спальней — 12,7% в год, окупаемость 7,8 года.
- Вилла с 2 спальнями — 13,3% в год, окупаемость 7,5 года.
По её словам, это расчёт по данным уже работающих вилл за прошлые годы. Выписку бронирований по месяцам готовы показать по запросу. Что проверить: эту выписку — до покупки.
5. Сдавать самому нельзя
- Все виллы сдаёт только управляющая компания Pronoia. Сдавать самому и нанимать своих уборщиков нельзя.
- Причина, по её словам, — держать уровень пятизвёздочного отеля.
- Управляющая делает уборку виллы, бассейна и территории, мелкий ремонт: кондиционер, бассейн, краска.
- Продавать виллу можно без ограничений — в том числе через несколько месяцев после покупки.
6. Четыре варианта владения
- Круглый год жить самому.
- Полгода жить, полгода сдавать.
- Приезжать на два месяца в год, остальное время — сдача.
- Только сдача, без проживания.
Каждый декабрь управляющая присылает владельцам письмо: выбрать план на год и месяцы приезда.
7. Земля и оплата
- Аренда земли — 31 год плюс право продления на 25 лет.
- Депозит — 30%, дальше платежи по этапам стройки, последние 10% — в конце.
- На пресейле, по её словам, скидка 10%. При оплате всей суммы сразу — ещё 6%.
8. Сроки стройки
- Строят в три этапа.
- Цель — 12 месяцев. С учётом церемоний и праздников на Бали закладывают 15–18 месяцев.
- По её словам, в договоре прописано: если не успеют в срок, покупателя бесплатно селят в комплексе, пока вилла достраивается.
9. Что за комплекс
- В резорте есть большой бассейн, ресторан, спортзал и коворкинг с офисами и залом.
- Новые виллы — с 1 или 2 спальнями, у каждой свой вход. Парковка общая, по территории возят на багги.
- Виллу сдают с мебелью и техникой: кухня, плита, духовка, большой холодильник, телевизор.
- Модели техники, по её словам, ещё выбирают.
10. Почему Джимбаран
- 10 минут до аэропорта, без пробок. До Улувату — около 25 минут, до Чангу — около 30.
- Тихий район: в основном гости 35+, бизнесмены и руководители, которые устали от шума.
- На побережье — пятизвёздочные отели: Four Seasons, Raffles, InterContinental, Belmond.
- По её словам, власти объявили план развивать Джимбаран: новые дороги, в том числе вдоль пляжа.
- Рядом есть международная школа, супермаркеты, кино.
Полное интервью — по кнопке «Смотреть видео» ниже.