Oceaniq: себестоимость $3000 за метр и что важно покупателю на Бали
Balinsky записал интервью с Андреем Хазовым, застройщиком Oceaniq. Говорили о себестоимости, документах, доходности и сроках. Ниже — главное для тех, кто думает о покупке.
Эксперт — Андрей Хазов, застройщик Oceaniq. До Бали 7 лет строил в России. На Бали у компании Oceaniq 1 (сейчас сдаётся), Oceaniq 2 и Oceaniq Nusa Penida.
Цифры ниже — со слов застройщика. Balinsky их не проверял.
1. Себестоимость — около $3000 за метр
По словам Андрея, метр продаваемой площади обходится Oceaniq примерно в $3000. Сюда входит всё: земля, стройка, продажи, маркетинг, накладные расходы и налоги.
- Маржа, по его словам, — 10–15%.
- Комиссия агентам на Бали — от 7 до 14%. Если бы Oceaniq платил 12%, то, по словам Андрея, отдал бы всю прибыль.
- Многие застройщики, по его мнению, не знают своей реальной себестоимости. Тогда есть риск, что достройку старых проектов оплачивают деньгами новых.
- Правильно, по его словам, — отдельная компания на каждый проект и раздельные деньги.
2. Разрешение на стройку — ещё не разрешение на сдачу
- Для посуточной сдачи нужна земля туристического назначения («розовая»).
- На жилой («жёлтой») земле можно получить PBG — разрешение на строительство — для своей виллы. Но лицензию на отельную сдачу, по словам Андрея, не дадут.
- Amdal — экологический сертификат. На деле это большое согласование: трафик, соседи, местные жители, природа.
- По ощущениям Андрея — статистики у него нет, — у более чем половины проектов, которые продавались или продаются, большие проблемы с документами.
3. Государство усилило проверки
По словам Андрея, власти видят бум стройки, а туристический налог почти не растёт. Туристический объект должен платить налог 10%. Сейчас объекты проверяют, часть проектов закрывают или приостанавливают. Давят, по его наблюдению, на всех — и на иностранцев, и на местных.
Обходные схемы, вроде «гестхауса владельца земли», по его словам, работают ограниченное время. Инвестиционные фонды в такие проекты не идут.
4. Почему встают стройки
Цепочка, как её описывает Андрей: проблемы с документами → продажи стопорятся → не хватает денег → стройка замедляется или замораживается. Запустить её снова очень трудно. По его словам, Oceaniq стройку ни разу не останавливал.
5. Сроки: пример Oceaniq 1
- Сдачу заявляли к концу 2025 года. С конца 2025-го начали выдавать ключи, но на июль 2026 года объект ещё не закончен.
- Причина, по словам Андрея, — по ходу стройки подняли класс: французские окна Technal, сантехника Kohler, двери высотой 3 метра. Поставщик окон закрыл дилера в Сингапуре — отделка была готова, а окон не было.
- Инвесторы, по его словам, просили только понятную дату. Штрафных санкций нет.
- Андрей говорит, что не знает на Бали ни одного проекта, сданного вовремя. Работают здесь, по его оценке, втрое медленнее, чем в России.
6. Доходность: всё зависит от способа счёта
Balinsky посчитал виллу с 1 спальней за $589 000. Чтобы она давала 12% в год, её нужно сдавать по $540 за ночь при загрузке около 70%.
- В модели Oceaniq загрузка тоже 70%, а цена ночи — около $350, по словам Андрея.
- Цель для готовой виллы — около 10% годовых к её цене.
- По расчёту Balinsky, при $300–350 за ночь выходит около 5–6%. Андрей этот расчёт не видел.
- Многие считают доходность от цены пресейла — тогда получается 14% и выше. Вернее, по мнению Андрея, считать от средней цены за время стройки.
- Главный доход, по его словам, даёт не аренда, а рост цены во время стройки.
7. Земля в аренду: 48 лет
Земля — в долгой аренде (лизхолд): 30 лет плюс продление, всего, по словам Андрея, 48 лет по договору. Продление оформлено нотариальным договором. За него есть доплата — Андрей назвал её небольшой.
Что смотреть в договоре: сколько стоит продление, когда и как оно происходит. Договоры, по его словам, у всех устроены по-разному.
8. Перепродажи
- По словам Андрея, перепродаж было 6–8, последние — в начале года. Продавались за 1–2 месяца.
- Виллы с 3 спальнями: покупатель предлагал $1 млн, но все 7 владельцев отказались продавать. Оценка самой компании тогда была ниже $1 млн.
9. Что изменилось на рынке
- Русскоязычный рынок сжался: меньше стало и покупателей, и застройщиков. С иностранным рынком, по словам Андрея, ничего не случилось.
- За 2022–2023 годы, по его данным, появилось около 300 новых компаний-застройщиков.
- У Oceaniq число сделок выросло, средний чек снизился. Больше половины сделок за год — повторные покупки.
- Цены земли в реальных сделках, по его оценке, выросли в 2–3 раза за 2–3 года. Смотреть надо на цены сделок, а не на объявления.
10. Кому покупать не стоит
По словам Андрея:
- тем, кто вкладывает последние деньги;
- тем, кто не готов разобраться в рынке — рисков здесь много;
- начинающим инвесторам.
Полное интервью — по кнопке «Смотреть видео» ниже.
