IJI Group: что важно знать покупателю недвижимости на Бали
Balinsky записал интервью с застройщиком IJI Group прямо на объектах на Пандаве — в сданном Rahya Villas и на стройке Eighth Sense и Body Sense. Ниже — главное для тех, кто думает о покупке.
Эксперт — Анна Осипенко, основательница и CEO IJI Group. 15 лет в строительстве: начинала риелтором, потом руководила генподрядной компанией в Украине — строила коттеджные городки и дома на 25–30 этажей. Юрист по образованию. На Бали ездит 19 лет, строит здесь пятый год. У компании своя управляющая компания — IJI Home.
Цифры ниже — со слов застройщика. Balinsky их не проверял.
1. В отеле вы покупаете доход, а не метры
Каждый лишний метр — это больше кондиционера и дольше уборка. По словам Анны, +10 минут уборки на номер в комплексе на 73 юнита — это ещё три сотрудника. Платит за них владелец. Номер «для себя» и номер «для дохода» — разные покупки.
2. Простая формула
Цена ночи × занятые ночи в месяц ÷ 2 ≈ что останется владельцу.
- Booking забирает около 24% (базовые 18% плюс надбавки за его программы).
- Управляющая — около 20% выручки.
- Ещё немного — расходники.
Пример из интервью: юнит заработал за месяц $3 000 → владельцу около $1 550–1 600.
3. Пример на сданном объекте
Rahya Villas сдан в сентябре 2024 года — на две недели позже даты в договоре. Загрузка за последние полгода, по данным застройщика, 89–96%, сейчас 93%.
Вилла с 2 спальнями на пресейле стоила около $190 000, последняя свободная сейчас — $250 000. Расчёт в интервью (ночь около $130, загрузка 93%, все расходы и налоги): около 10,5% годовых к цене пресейла и около 8% — к сегодняшней цене.
4. Апартаменты сейчас сдаются лучше вилл
По отчётам IJI Group, апартаменты заполняются лучше и дают на несколько процентов больше. Гости хотят приватности: даже компании друзей берут отдельные номера, а не одну большую виллу.
Виллы чаще берут для себя: в Eighth Sense владелец может жить в своём юните до 45 дней в году.
5. Сменить управляющую в одиночку нельзя
Главное, что стоит понять до покупки. В отельном комплексе один юнит из общего пула не вывести: лобби, охрана, склады и подсобки — общие. Сменить оператора можно только всем комплексом, если большинство собственников недовольны.
Что проверить заранее: отчёты управляющей по уже сданному объекту. IJI Group обещает владельцам приложение с загрузкой и доходом в реальном времени.
6. Как устроена сделка
- Договор — с компанией застройщика (PT PMA), которая арендует землю.
- Предоплата 30%, остальное — рассрочка до конца стройки.
- После сдачи: акт приёма-передачи, нотариальный договор субаренды, договор с управляющей. Около месяца.
- По субаренде покупатель получает те же права, что у застройщика по основному договору аренды земли.
- У апартаментов земля делится по доле площади юнита.
7. Земля и документы
- Аренда земли — 30 лет плюс 25 лет гарантированного продления. С учётом стройки остаётся 28 лет. Продление, по оценке застройщика, — около $8–10 тыс. за юнит.
- Для посуточной сдачи в разрешении на строительство (PBG) должно стоять назначение «отель». Отельная лицензия — у управляющей.
- Весь участок застраивать нельзя: в этой зоне — до 60%.
- На 8 октября 2026: у Eighth Sense есть PBG и экологические сертификаты, дальше — SLF (разрешение на эксплуатацию). У Body Sense оплачены сборы, заявка на PBG подаётся.
8. Как застройщик снижает риск недостроя
- Землю выкупает полностью до начала продаж.
- Около 25% денег на стройку — свои.
- Маржа застройщика на Бали, по словам Анны, — 18–22%. Значит, когда продано около 80% юнитов, стройка уже обеспечена деньгами. В Eighth Sense свободно 18 юнитов из 73.
- Для покупателей, которые не платят вовремя, — пеня до 10% цены юнита и ещё 10% штрафа при отказе платить.
9. Кому покупать не стоит
По словам Анны:
- тем, кто хочет перепродать через 3 месяца в 2 раза дороже;
- тем, кто вкладывает последние деньги;
- тем, у кого нет запаса на взносы по рассрочке.
10. Почти готовый объект или ранняя стройка
- Почти готовый — меньше ждать. Eighth Sense, по плану застройщика, начнёт сдаваться весной 2027 года (апрель–май). Свободные юниты: $126 000 (нижние этажи), $136 000 (верхние), около $180 000 (двухуровневые с 2 спальнями).
- Ранняя стройка — дольше ждать, больше потенциальный рост цены. Body Sense — wellness-резорт с программами от 7 ночей, ждать около двух лет.
Почему Пандава
По данным застройщика, около половины гостей — индонезийцы из Джакарты и с других островов: они отдыхают в районе Нуса-Дуа, Пандавы и Меласти, а не в Чангу. Ещё одна большая группа — австралийцы. Государство вкладывается в Букит: платная эстакада от аэропорта, новые дороги, вторая насосная станция для воды.
Полное интервью — по кнопке «Смотреть видео» ниже.
