Как считать доходность недвижимости на Бали: метод аналитика
Balinsky записал разбор с аналитиком Евгением Жуйковым: как пошагово считать доходность недвижимости на Бали — от общей статистики до точного расчёта по конкретному объекту. Ниже — главное для тех, кто думает о покупке.
Эксперт — Евгений Жуйков, аналитик рынка недвижимости Бали. Считает доходность (ROI) объектов для инвесторов, иногда — для застройщиков. Ведёт базу объектов Бали с открытыми критериями классов.
Цифры ниже — со слов эксперта. Balinsky их не проверял.
1. Средняя по Бали почти ничего не говорит
Главный источник данных, по словам Евгения, — AirDNA, сервис статистики Airbnb. У Booking два минуса: там в основном отели и нет истории загрузки.
- Средняя загрузка по всему Бали в AirDNA — около 61%.
- Но в эту цифру попадают и Амед (около 30%), и Кинтамани (около 50%), и Чангу или Бингин, где загрузка бывает под 90%.
- Поэтому среднюю надо сужать: район, число спален, ценовой класс.
2. Расчёт идёт воронкой
- Шаг 1. Берут все объекты района, которые сдаются через Airbnb. Делят по спальням и цене. Среднюю выручку накладывают на цену похожих объектов. Это грубый ориентир.
- Шаг 2. Уточнённый анализ. Берут самые похожие объекты в узкой локации и убирают те, что попали в выборку случайно. Смотрят планировку и точное место.
После уточнения цифра может измениться в любую сторону — и вверх, и вниз.
3. Почему маленькие апартаменты дают «высокий процент»
Balinsky спросил про апартаменты около 26 м², у которых в базе вышло около 22% годовых. По словам Евгения, причина в низкой цене маленького юнита: на первом шаге выручку берут среднюю на юнит, без поправки на площадь. Такие цифры он советует пересчитывать уточнённым анализом.
4. Сравнивать — только с объектами того же класса
Класс объекта Евгений присваивает примерно по 17 параметрам. Среди них:
- расстояние до океана;
- уровень внутренней и внешней отделки;
- площадь;
- инфраструктура комплекса.
Пример из разбора: для объекта в Нуса-Дуа взяли 27 похожих — на том же расстоянии от океана и того же класса. В этой выборке виллы с 4 спальнями до 500 м от океана приносили заметно больше, чем с 2 и 3 спальнями, — даже в пересчёте на одну спальню.
5. Цена метра за год аренды земли
На Бали иностранцы чаще покупают в долгую аренду (лизхолд), а не навсегда. Поэтому Евгений делит цену метра на число лет аренды.
- Два одинаковых объекта по одной цене: у одного 25 лет аренды, у другого 30. Выгоднее второй — метр за год у него дешевле.
- Эта метрика важна, если держать объект до конца аренды.
- Смотрите на жилую площадь — закрытую, с кондиционером. В общую площадь включают террасы и руфтопы. Их можно сделать много и поставить ту же цену, но жилья будет меньше.
6. Какие расходы вычитать
- Сначала комиссию берёт площадка (Airbnb, Booking).
- Остаток приходит управляющей. Она берёт свою долю — по словам Евгения, около 20% — и удерживает налоги как налоговый агент.
- Коммунальные расходы (прачечная, электричество) одни управляющие включают в свои 20%, другие выставляют владельцу. Разница, по его оценке, может съесть около 0,5% доходности.
- Ремонт обычно оплачивает владелец.
Что спросить у управляющей: с какой суммы она берёт 20% и что входит в эту комиссию.
7. «Грязный» и «чистый» ROI
- В расчёт закладывают цену, комиссии, коммунальные расходы, инфляцию, срок аренды и квартал сдачи.
- Чистый ROI учитывает срок стройки: деньги вложены, а аренды ещё нет.
- К концу аренды вложенный капитал равен нулю. Поэтому Евгений учитывает инфляцию и «амортизацию» срока аренды.
- В одном разобранном примере (аренда 25 лет) выходить из объекта было выгоднее примерно через 7 лет. Это не правило: срок зависит от аренды и доходности. При доходности около 14% и аренде 30 лет, по его словам, кривая в минус не уходит.
- Продление аренды он не закладывает. Считает только на срок, который точно прописан в договоре.
8. Рост цены объекта он не закладывает
По наблюдению Евгения, на вторичном рынке метр сейчас дешевле, чем в новых проектах в продаже. Качество новых объектов, по его словам, несравнимо выше.
- Рост цены земли можно добавить только для фрихолда — покупки навсегда.
- У аренды срок ограничен, а исторической статистики мало.
9. Перепродажа на стройке — риск
- Быструю перепродажу (флиппинг) Евгений называет рискованной историей.
- При прямой переуступке договора аренды, по его словам, нужно учесть налог 10%. Он почти убивает модель быстрой перепродажи.
- Выход из объекта не гарантирован. Если рядом начнут строить похожие комплексы и продавать дешевле, продать свой будет трудно.
10. Апартаменты на Буките
- По словам Евгения, рынка апартаментов на Буките пока почти нет. В ближайшие два года их появится много.
- Их конкуренты — виллы с 1 спальней и отельные номера.
- Меньше риск — районы, где уже стоят отели и есть инфраструктура: Нуса-Дуа, Джимбаран.
- Больше риск, но и потенциал — новые точки роста, например Меласти.
- Проекты в жилых зонах — скорее под помесячную сдачу. Это спокойнее, но доход ниже.
Полное интервью — по кнопке «Смотреть видео» ниже.