BREIG: сколько на самом деле приносит вилла на Бали за $675 000
Balinsky записал подкаст с управляющей компанией BREIG. Главная часть — разбор отчёта по реальной готовой вилле: сколько она зарабатывает и сколько остаётся владельцу. Ниже — главное для тех, кто думает о покупке.
Эксперт — Никита, BREIG. Компания на Бали 10 лет: начинала с управления виллами и занимается этим до сих пор. Сейчас под управлением больше 100 объектов вместе с апартаментами. Компания и строит — в основном виллы с 3 спальнями.
Цифры ниже — со слов Никиты и из отчёта управляющей, который показан в видео. Balinsky их не проверял.
1. Вилла из примера
Aquamarine I, 3 спальни, готовая, под управлением BREIG.
- В 2020 году, когда на участке ещё ничего не было, её покупали за $380 000.
- Сейчас она продаётся за $675 000.
2. Сколько она зарабатывает
- Выручка — около $8 000 в месяц.
- Загрузка за 8 месяцев подряд: 84, 93, 77, 93, 84, 100, 96, 90%.
- Цена ночи за год меняется примерно на 10% в обе стороны.
3. Расходы — около $1 000–1 300 в месяц
По отчёту, в месяц:
- электричество — $368;
- зарплаты: бассейн, сад, уборка, инженер;
- расходники для уборки — $80, стирка белья — $63;
- интернет — $50, ремонт — около $40;
- фрукты и напитки для гостей.
Разовые покупки (например, телевизор побольше) — $270. Без них расходы около $1 000.
Эти деньги платятся всегда. Если вилла зарабатывает меньше — владелец в минусе.
4. Что остаётся владельцу
- Комиссия управляющей: Никита назвал 18%, в отчёте — 20%.
- Чистыми, по словам Никиты, — около $5 350 в месяц. Это около $64 000 в год.
- К цене 2020 года ($380 000) — около 17% годовых.
- К сегодняшней цене ($675 000) — 8–10%, по оценке Никиты. По цифрам отчёта — около 9,5% до налогов. Balinsky в разговоре посчитал около 7% после налогов.
5. Доход важнее экономии
По словам Никиты, урезать расходы можно максимум на $500. Гости это заметят и напишут в отзывах.
А поднять выручку на $2 000 в месяц — за счёт рейтингов, обстановки и рекламы — реально.
- Управляющая за 10% найдётся. Но плохое управление бьёт и по расходам, и по доходу.
- Фонд на ремонт BREIG не собирает: чинит по факту и раз в месяц присылает отчёт с фото.
6. Сезон
- Лучшие месяцы — с конца апреля до начала сентября.
- Ноябрь — самый слабый, «месяц ремонтов».
- Февраль слабый, март средний, с апреля рост.
- На Новый год цены резко растут на 2–3 недели.
7. Почему готовая вилла не даёт 15%
Владелец не продаст доходную виллу с 15%. Он поднимет цену, пока доходность не станет 8–10%. По опыту Никиты, австралийцы и европейцы покупают готовое с 8% — и их это устраивает.
- 12% на готовом обычно продаёт тот, кому срочно нужны деньги.
- 12% с ожиданием стройки около года — нормальная сделка.
- 15% — редкий случай.
8. Перепродажа: сейчас продавцов больше
В 2023–2024 годах рынок резко вырос. Многие брали на перепродажу. Теперь, по словам Никиты, продавцов намного больше, чем покупателей.
- Бали — рынок с высоким доходом, но продать быстро сложно.
- Срочная продажа = большая скидка.
- Кто может ждать — Никита советует подождать год-два.
- Не входите на чужие деньги и не рассчитывайте, что точно перепродадите до конца рассрочки.
9. Дешёвая вилла — ищите причину
- Часто проблема в документах: кривое разрешение на строительство (PBG), не соблюдён отступ от реки. Могут потребовать снести бассейн.
- Старую виллу на ремонт Никита называет «котом в мешке»: трубы, проводка и бетон могут оказаться в плохом состоянии.
- Перед покупкой — юрист, нотариус, проверка земли.
10. Аренда земли: продление
- По словам Никиты, по закону аренда — до 30 лет.
- Продление прописывают в договоре. Если хозяин земли отказывается — это нарушение договора, можно идти в суд.
- Пример Никиты: у его виллы было 25 лет. Через 5 лет он продлил на 10 — снова 30, плюс право ещё на 10.
- Недавний случай: инвестор выиграл суд у государства. Вывод Никиты: права защищены, если есть ресурс на хороших юристов.
11. Сколько вкладывать
- Последние $100 000 — никуда не вкладывать. Заёмные — тоже.
- Сначала отложить деньги на 2,5 года жизни. Остальное можно вкладывать.
- Больше заработать — на самой ранней стадии, но у застройщика, который уже строил.
- С $750 000 Никита взял бы одну виллу с 3 спальнями, а не 5 апартаментов: таких вилл меньше, а загрузка выше. Но продать её дольше.
- Виллы рядом с океаном, по его словам, заполнены на 80–90%. В километре от океана — около 40%.
- BREIG поднимает цены по мере стройки. По словам Никиты, условно: в начале стройки покупали за $270 000, к концу — за $360 000.
Полное интервью — по кнопке «Смотреть видео» ниже.
