Управляющая компания на Бали: что важно знать покупателю виллы
Balinsky поговорил с управляющим, который сдаёт виллы на Бали. Ниже — главное для тех, кто думает о покупке.
Эксперт — управляющий виллами. По его словам, его команда занимается сдачей вилл 10 лет. Под их управлением — виллы в BaliWood Residence (проект застройщика BREIG) и объекты других владельцев.
Цифры ниже — со слов управляющего. Balinsky их не проверял.
1. Сдавать самому сложнее, чем кажется
В первом BaliWood Residence владельцы двух вилл ушли из управления. Пробовали сдавать сами или через другое агентство. Через год-полтора вернулись и попросили взять их назад.
Насильно владельцев не держат: уйти можно.
2. Застройщик отвечает 1–2 года, управляющая — 28 лет
По словам управляющего, застройщик показывает результат в первые год-два. Дальше 28 лет именно управляющая решает, удачным было вложение или нет:
- ремонт и обслуживание — как часто придётся чинить;
- ежедневная уборка;
- сервис для гостей.
Сейчас сдаётся много новых объектов. Ими кому-то нужно управлять. А управляющую быстро не вырастишь: это найм и обучение людей.
3. Многие застройщики отказались от своих управляющих
Делать это хорошо — большая задача. Управляющий знает нескольких застройщиков, которые передали управление другим застройщикам или отдельным управляющим компаниям.
Но и там не все справляются — даже среди больших. Снаружи две компании могут выглядеть одинаково. Смотреть нужно на конкретный случай.
4. Плохую локацию не спасёт даже красивая вилла
Его команда берёт в управление далеко не все виллы.
- Владелец говорит «вилла в Чангу», а на деле она далеко за Чангу, например в Тумбак Баю. Классная вилла, но спроса нет.
- Такую снимут помесячно за небольшие деньги. Потом арендатор съедет, и следующего можно искать два месяца.
- Не берут: в Чангу — если вилла далеко от океана; на Буките — без вида, например в Унгасане.
5. Рейтинг 4,5 против 4,8 — это деньги
Чем выше рейтинг на Airbnb, тем выше и загрузка, и цена за ночь. По словам управляющего, это прямая связь.
Гости ставят фильтр: от 4,8 и выше или хотя бы от 4,6. С низким рейтингом высокую цену за ночь не поставить — виллу просто не увидят.
6. Проверки вилл на Airbnb
На Бали начали проверять виллы, которые сдаются через Airbnb. Часть ушла с посуточной сдачи.
- Виллы его команды — у океана, в розовой зоне, с разрешением Pondok Wisata или PBG. Проверку прошли все.
- По его статистике, в Чангу вилл на Airbnb стало на 2% меньше за год. Туристов, по его ощущению, стало немного больше. Конкуренция для них снизилась.
7. Красная или розовая зона — почти без разницы
Главное — не цвет зоны, а какое разрешение получено.
- Розовая — туризм, красная — коммерция.
- В красной зоне нужно строить по нормам туристического объекта. Тогда и лицензия будет такая же.
- Магазин можно сделать и в розовой зоне.
- У каждого участка свой список: что можно строить, а что нет. На двух похожих участках он видел разницу: на одном фитнес-центр можно, на другом нельзя. Так же бывает с медицинской клиникой.
- Ресторан, магазин, отель обычно разрешены везде.
Вывод управляющего простой: в розовой и красной зоне можно построить почти всё. Но конкретный участок нужно проверять.
Что из этого следует
Перед покупкой смотрите не только на застройщика, но и на того, кто будет виллой управлять следующие годы.
Полное интервью — по кнопке «Смотреть видео» ниже.
