Hoe lang lopen leaseholds op Bali? Pachttermijnen en prijs per jaar van 320 villa’s

Kort antwoord: de meeste leasehold-villa’s die op Bali te koop staan, hebben een pacht van 25 of 30 jaar. In de Balinsky-catalogus is de mediane termijn in de meeste gebieden 29–30 jaar, en in Nyanyi 25 jaar. Een gemiddelde leasehold-villa met twee slaapkamers kost ongeveer $11.300 per pachtjaar, met één slaapkamer ongeveer $6.200 en met drie slaapkamers ongeveer $16.500. Villa’s met een langere pacht staan te koop tegen een hogere prijs per vierkante meter — de markt betaalt voor tijd, maar niet naar verhouding. Hier de data en hoe u villa’s vergelijkt met de ‘prijs per resterend jaar’.

Vastgelegde pachttermijnen van villa’s in de Balinsky-catalogus, september 2026 (350 villa’s met een termijn): — 19–24 jaar: 21 villa’s. — 25 jaar: 77 villa’s — de meest voorkomende termijn. — 26–29 jaar: 73 villa’s. — 30 jaar: 91 villa’s — de tweede piek. — 31–47 jaar: 53 villa’s. — 50 jaar: 9 villa’s. — 77–80 jaar: 26 villa’s — meestal langlopende constructies zoals een opstalrecht van een bedrijf of een zeer lange particuliere pacht, geen standaard villapacht. Ongeveer de helft van de markt zit dus op 25–30 jaar. Termijnen onder 25 jaar betekenen meestal een doorverkochte villa waarvan de pacht al loopt, of een project op grond met een kortere hoofdpacht. Mediane pachttermijn per gebied (villa’s met een termijn onder 60 jaar): — Nyanyi: 25 jaar (37 villa’s). — Uluwatu: 28 jaar (20 villa’s). — Bukit: 29 jaar (32 villa’s). — Berawa: 29 jaar (15 villa’s). — Melasti: 27 jaar (16 villa’s). — Nusa Dua, Ubud, Pererenan, Pandawa: 30 jaar.

Omdat een leasehold in tijd beperkt is, vergelijkt u villa’s het zuiverst met de prijs per resterend jaar: de koopprijs gedeeld door de resterende pachtjaren. Mediane prijs per pachtjaar (villa’s met een termijn onder 60 jaar): — 1 slaapkamer: ongeveer $6.200 per jaar (68 villa’s). — 2 slaapkamers: ongeveer $11.300 per jaar (142 villa’s). — 3 slaapkamers: ongeveer $16.500 per jaar (63 villa’s). — Alle villa’s: ongeveer $11.900 per jaar (320 villa’s). Dit is ook het kapitaal dat een leasehold-villa elk jaar ‘opmaakt’. Als een villa met twee slaapkamers netto $15.000 per jaar oplevert en $11.300 per pachtjaar kost, is maar ongeveer $3.700 daarvan rendement bovenop het terugverdienen van uw eigen geld.

Ja — maar minder dan naar verhouding. Mediane prijs per vierkante meter per pachttermijn: — onder 26 jaar: $2.540 per m² (97 villa’s); — 26–28 jaar: $2.639 per m² (49 villa’s); — 29–30 jaar: $3.000 per m² (111 villa’s); — 31–59 jaar: $3.219 per m² (62 villa’s). Van een pacht van ongeveer 25 naar ongeveer 30 jaar stijgt de mediane prijs per vierkante meter met zo’n 18%, voor ongeveer 20% meer tijd. Boven 30 jaar groeit de meerprijs langzamer. Ook andere factoren — ligging, leeftijd, afwerking — verschillen tussen de groepen, dus zie dit als een marktpatroon, geen formule. In de praktijk: een pacht van 30 jaar is geen ‘5 jaar extra gratis’, maar meestal wel eerlijk geprijsd. Een korte pacht tegen een prijs die dicht bij een 30-jarige ligt, is de combinatie om te vermijden.

Deel de prijs door het aantal resterende jaren en vergelijk: — Villa A: $250.000, nog 18 jaar → $13.900 per jaar. — Villa B: $320.000, nog 30 jaar → $10.700 per jaar. Villa B kost meer, maar is de goedkopere manier om een jaar een villa te gebruiken. Tel de waarde van een getekende verlengingsoptie mee, als die er is — zie verlenging van een leasehold op Bali: zo werkt het — en controleer bij een off-plan project dat de hoofdpacht van de ontwikkelaar langer loopt dan de uwe.

Het netto huurrendement van een villa moet eerst de prijs per pachtjaar dekken voordat er iets wordt verdiend. Onze analyse van huurrendementen van villa’s op Bali komt op ongeveer 5% netto voor een mediane villa met twee slaapkamers bij 65% bezetting; een pacht van 25 jaar verbruikt ongeveer 4% van de prijs per jaar, een pacht van 30 jaar ongeveer 3,3%. Een langere pacht, of een verlenging die in het contract is ingeprijsd, verandert de uitkomst meer dan bijna elke andere factor.

— Bron: villa’s in de Balinsky-catalogus, september 2026, met een vastgelegde pachttermijn (350) en prijs; de prijs per jaar gebruikt pachten onder 60 jaar (320 villa’s). — Termijnen zoals vermeld in de advertentie; of de termijn loopt vanaf ondertekening of vanaf oplevering verschilt per project — vraag het na. — Prijzen zijn vraagprijzen, geen transacties. — Medianen van gebieden met minder dan 30 villa’s zijn indicatief. Bekijk leasehold-villa’s: villa’s te koop op Bali.