Belastingen op vastgoed op Bali: PPh, PBB, BPHTB en de Meterai-zegel
AB
Andrei Balinsky
Oprichter van Balinsky
Het Indonesische belastingstelsel voor vastgoedeigenaren werkt anders dan in Rusland of Europa. We bespreken de vier belangrijkste belastingen en heffingen waar je mee te maken krijgt.
- PPh (Pajak Penghasilan): inkomstenbelasting
Verkoop je vastgoed op Bali, dan betaalt de verkoper PPh van 2,5% van de transactiewaarde. Dat wordt bij de afwikkeling via de notaris ingehouden.
Verhuur je vastgoed, dan wordt over de huur van grond en gebouwen een eindheffing van 10% betaald (overheidsbesluit nr. 34/2017). Voor een niet-inwoner rekent de belastingdienst in de praktijk ook 10%, al vindt een deel van de adviseurs dat het 20% zou moeten zijn. Verhuur per nacht is een hotelbedrijf, met eigen belastingen, zie belastingen op vastgoed.
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): belasting op het verkrijgen van rechten op grond en gebouwen
De koper betaalt die bij de afwikkeling van de transactie. Het tarief is tot 5% van de waarde van het object min een belastingvrij minimum (NPOPTKP). Sinds 2022 is dat minstens 80 miljoen rupiah, het precieze bedrag bepaalt het district. De belasting wordt via de notaris ingehouden.
- PBB (Pajak Bumi dan Bangunan): jaarlijkse belasting op grond en gebouwen
De eigenaar betaalt die elk jaar. Het tarief is tot 0,5% (sinds 2022 bepaalt het district het tarief) van de NJOP (de door de staat vastgestelde waarde). De NJOP ligt meestal 3–5 keer lager dan de marktprijs, dus de werkelijke bedragen zijn klein. Voor een villa van $200.000 blijft de PBB meestal binnen $100–300 per jaar.
- Meterai: zegelrecht
Dit is een kleine zegel op documenten, geregeld in besluit 134/PMK.03/2021 en wet nr. 10 uit 2020. Een zegel kost 10.000 rupiah (ongeveer $0,6). Je hebt hem nodig voor alle contracten met een waarde boven 5 miljoen rupiah, waaronder huurcontracten, koopcontracten en volmachten. Sinds 2021 is de elektronische Meterai toegestaan.
Een beginnersfout van investeerders: denken dat de PBB alles is. In werkelijkheid komen er jaarlijks bij: kosten voor de vergunning (als het object wordt verhuurd), de beheermaatschappij, verzekering en periodieke juridische diensten voor het verlengen van vergunningen.
Wat je aan het begin doet:
— Vraag een NPWP (belastingnummer) aan. Zonder dat nummer worden veel belastingen tegen een hoger tarief ingehouden.
— Open een aparte bankrekening voor de verhuur, zodat je inkomsten en uitgaven niet door elkaar haalt.
— Zoek een lokale boekhouder die je werk uitbesteedt. Op Bali kost dat 1,5–3 miljoen rupiah per maand en het neemt je 90% van het belastingwerk uit handen.
Werk je via een PMA, dan is de belastingstructuur anders: bovenop de persoonlijke PPh komen de vennootschapsbelasting van 22% en verplichte jaarverslagen.
Redactie
Redactie van Balinsky · 12 oktober 2026.
Update: we hebben het belastingvrije minimum van de kopersbelasting (BPHTB) bijgewerkt: minstens 80 miljoen rupiah in plaats van 60 miljoen. De belasting op huur is gecorrigeerd: dat is een eindheffing van 10%, geen progressieve schaal. Het tarief van de jaarlijkse grondbelasting is bijgewerkt (tot 0,5%).
Bron: DDTC over het belastingvrije minimum — https://news.ddtc.co.id/uu-hkpd-revisi-aturan-npoptkp-tanah-dan-atau-bangunan-ini-rinciannya-35545; wet op lokale belastingen nr. 1/2022 — https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-1-tahun-2022