Huur- en leasecontract op Bali: 6 regels die je geld beschermen
AB
Andrei Balinsky
Oprichter van Balinsky
Een leasehold is een contract. Het komt niet in het openbaar register zoals een eigendomsbewijs. Daarom moet alles wat de koper beschermt in het contract zelf staan. Hier moet je op letten.
1. Wat je precies krijgt
- Een huurcontract (Hak Sewa) wordt bij de notaris gesloten. Het wordt niet geregistreerd bij het kadaster (BPN).
- In het register komen het gebruiksrecht (Hak Pakai) en het opstalrecht (HGB). Dat zijn andere rechten, met hun eigen voorwaarden.
- Een stroman-constructie, waarbij grond „voor jou” op naam van een Indonesiër wordt gezet, is volgens de wet nietig (art. 26 van de Agrarische Basiswet). Je kunt het geld en het object kwijtraken.
Meer over de rechten in het artikel leasehold of freehold.
2. Taal
Een contract met een Indonesische partij moet volgens de wet in het Indonesisch zijn (taalwet nr. 24/2009, art. 31). Rechtbanken hebben contracten die alleen in het Engels waren ongeldig verklaard. Maak het contract tweetalig.
3. Valuta
Het bedrag in het contract staat in rupiah. Meer hierover in het artikel over dollars in een contract.
4. Zegel (meterai)
- 10.000 rupiah per document, als het bedrag erin hoger is dan 5 miljoen rupiah.
- Wie het document ontvangt, betaalt. Tekenen beide partijen, dan betaalt elk voor zijn eigen exemplaar.
- Zonder zegel is het contract geldig. Maar om het bij de rechter in te dienen, moet je de zegel alsnog betalen.
- Een gebruikte zegel opnieuw plakken: tot 3 jaar of een boete tot 200 miljoen rupiah.
5. Verlenging
- De prijs en de voorwaarden van de verlenging leg je meteen vast. Een belofte „we verlengen later wel” garandeert niets.
- Weigert de eigenaar het geld voor de verlenging aan te nemen, dan kun je het in depot geven bij de rechtbank (art. 1404 van het Burgerlijk Wetboek). Dat is een uiterste middel.
- Meer hierover in het artikel over het verlengen van een leasehold.
6. Notaris en belastingen
- Het tarief van de notaris is wettelijk begrensd: van 2,5% bij kleine bedragen tot 1% bij grote. Het tarief van de grondnotaris (PPAT) is niet meer dan 1%.
- Over de huur betaalt de grondeigenaar een eindheffing van 10%. Vraag of die in de prijs zit.
- Woonruimte onderverhuren mag alleen met schriftelijke toestemming van de eigenaar.
Redactie
Redactie van Balinsky · 12 oktober 2026. De tekst is gecontroleerd aan de Indonesische wetten die op die datum gelden.
Update: in een van de analyses stond dat de notaris de huur registreert bij het kadaster. Dat klopt niet: het gebruiksrecht wordt geregistreerd, het huurcontract blijft bij de notaris. Gecorrigeerd: wie de zegel betaalt en welke boete daarvoor geldt.
Bronnen waarop het artikel steunt: https://t.me/BaliLawyer/15, https://t.me/BaliLawyer/17, https://t.me/BaliLawyer/35, https://t.me/BaliLawyer/36, https://t.me/BaliLawyer/75, https://t.me/BaliLawyer/98, https://t.me/BaliLawyer/117, https://t.me/BaliLawyer/161, https://t.me/BaliLawyer/190
Bronnen
- Agrarische Basiswet nr. 5/1960, art. 26: https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-5-tahun-1960/pasal-26
- Overheidsbesluit nr. 18/2021 over rechten op grond: https://pasal.id/peraturan/pp/pp-no-18-tahun-2021
- DDTC: wie betaalt de zegel: https://news.ddtc.co.id/berita/nasional/25261/soal-pihak-yang-terutang-bea-meterai-ini-ketentuannya
- De Indonesische belastingdienst over boetes voor de zegel: https://www.pajak.go.id/id/artikel/ancaman-pidana-di-balik-selembar-meterai