Vastgoedbelasting op Bali: PPh, PBB, BPHTB en Meterai

Het Indonesische belastingstelsel voor vastgoedeigenaren werkt anders dan in Rusland of Europa. Hieronder zetten we de vier belangrijkste belastingen en heffingen op een rij waar u mee te maken krijgt. 1. PPh (Pajak Penghasilan) — inkomstenbelasting Als u vastgoed op Bali verkoopt, betaalt de verkoper PPh van 2,5% over de transactiewaarde. Dit wordt via de notaris ingehouden bij de overdracht. Als u vastgoed verhuurt, bedraagt de belasting op huurinkomsten 10% (voor niet-ingezetenen) of een progressieve schaal van 5–35% (voor ingezetenen met NPWP). Deze belasting kan ook via een PMA worden betaald — dan gelden de vennootschapsbelastingtarieven van 22%. 2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — belasting op de verkrijging van rechten op grond en gebouw Deze wordt door de koper betaald bij het afronden van de transactie. Het tarief is 5% van de objectwaarde minus de belastingvrije drempel (NJOPTKP), die per regentschap verschilt; op Bali ligt die gemiddeld rond 60 mln rupiah. De belasting wordt via de notaris ingehouden. 3. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) — jaarlijkse belasting op grond en gebouw Deze wordt elk jaar door de eigenaar betaald. Het tarief bedraagt 0,1–0,3% van de NJOP (de door de overheid vastgestelde taxatiewaarde). De NJOP ligt meestal 3–5 keer lager dan de marktprijs, waardoor de werkelijke lasten beperkt blijven. Voor een villa met een waarde van $200 000 ligt de PBB doorgaans rond $100–300 per jaar. 4. Meterai — zegelrecht Dit is een kleine fiscale zegel op documenten, geregeld door Besluit 134/PMK.03/2021 en wet nr. 10 van 2020. De kosten bedragen 10 000 rupiah per zegel (ongeveer $0,6). Verplicht voor alle overeenkomsten met een waarde boven 5 mln rupiah, waaronder huurovereenkomsten, koopovereenkomsten en volmachten. Sinds 2021 is ook de elektronische Meterai gelegaliseerd. Een veelgemaakte fout van beginnende investeerders is te denken dat PBB de enige belasting is. In werkelijkheid moet u bij de jaarlijkse lasten ook rekening houden met licentiekosten (als het object wordt verhuurd), beheerkosten, verzekering en periodieke juridische diensten voor het verlengen van vergunningen. Wat u bij de start kunt doen: — Vraag een NPWP (belastingnummer) aan. Daarmee komt u in aanmerking voor aftrekposten en een normaal tarief. — Open een aparte bankrekening voor verhuur, zodat inkomsten en uitgaven niet door elkaar lopen. — Zoek een lokale boekhouder op outsourcingbasis. Op Bali kost dit 1,5–3 mln rupiah per maand en neemt het 90% van de fiscale routine uit handen. Als u via een PMA werkt, ziet de fiscale structuur er anders uit — boven op de persoonlijke PPh komt dan nog 22% vennootschapsbelasting en verplichte jaarlijkse rapportage.