Trois questions au vendeur d'un bien « d'investissement » : sans réponse, le rendement est inventé
EZ
Evgeny Zhuikov
Analyste en investissement, chroniqueur
Auteur - Evgeny Zhuikov, analyste en investissement. Chronique d'auteur sur Balinsky.
Evgeny Zhuikov a observé la même chose à Bali et dans les stations russes - Arkhyz, Krasnaïa Poliana, l'Altaï, la Crimée. Des quartiers entiers avec de belles images et des mots sur le « potentiel d'investissement ». Texte de février 2026.
Trois questions simples
L'auteur posait trois questions aux vendeurs :
- Combien de touristes viennent ici et qui sont-ils ?
- Combien coûte une nuit en moyenne (ADR) ?
- Quel est le taux d'occupation ?
Les commerciaux ordinaires étaient perdus et répondaient : « Mais enfin, c'est de l'investissement, le tourisme est en plein essor ! » Le directeur commercial d'un grand promoteur a proposé de transmettre les questions aux analystes.
Pourquoi c'est important
On ne peut pas promettre un rendement, un taux d'occupation et un bénéfice sans savoir d'où ils viendront. Sans réponse à ces trois questions, les chiffres de rendement ne reposent sur rien.
Qui prend le risque
Le promoteur et l'agent immobilier gagnent leur argent au moment de la vente. Quand et combien l'acheteur gagnera - on n'en sait rien. Tous les risques reposent sur lui, tandis que la transaction est présentée comme un « investissement » avec de beaux graphiques.
À quoi ressemble un vrai investissement
Selon l'auteur, c'est tout autre chose. Le promoteur investit lui-même : il achète le terrain, prépare les documents, fait valider le projet et assume les premiers risques. Ensuite, il fait entrer un investisseur. Et ils gagnent de l'argent ensemble - sur les revenus locatifs ou sur les ventes. Les risques sont partagés.
Que faire en tant qu'acheteur
Avant d'acheter, demandez ces trois chiffres au vendeur et demandez-lui sa source. Vous pouvez les comparer à des données indépendantes - par exemple, aux statistiques de location par quartier de Bali.
À propos de l'auteur
Evgeny Zhuikov - analyste en investissement, auteur de la chaîne Telegram [Advisors](https://t.me/advisorsz).
- depuis 2012, il analyse des produits d'investissement, depuis 2015 - des projets de l'économie réelle ;
- en 2021–2022 - conseiller en investissement inscrit au registre de la Banque de Russie (n° 105) ;
- en 2022–2023 - directeur des opérations de la société de promotion immobilière Golden Tree à Bali ;
- a réalisé des études de marché pour des projets hôteliers sur le Bukit ;
- intervenant invité chez MKB Investissements, titulaire du certificat de qualification russe FFMS 1.0.
L'avis de l'auteur peut différer de la position de la rédaction de Balinsky.