Quelle durée pour un leasehold à Bali ? Durée des baux et prix par année sur 320 villas

Réponse courte : la plupart des villas en leasehold à vendre à Bali sont proposées avec un bail de 25 ou 30 ans. Dans le catalogue Balinsky, la durée médiane est de 29–30 ans dans la plupart des quartiers, et de 25 ans à Nyanyi. Une villa typique de deux chambres en leasehold coûte environ 11 300 $ par année de bail, une villa d’une chambre environ 6 200 $ et une villa de trois chambres environ 16 500 $. Les villas aux baux plus longs sont proposées à un prix au mètre carré plus élevé : le marché paie bien le temps, mais pas proportionnellement. Voici les données et la manière d’utiliser le « prix par année restante » pour comparer des villas.

Durées de bail relevées pour les villas publiées dans le catalogue Balinsky, septembre 2026 (350 villas avec une durée indiquée) : — 19–24 ans : 21 villas. — 25 ans : 77 villas — la durée la plus fréquente. — 26–29 ans : 73 villas. — 30 ans : 91 villas — le second pic. — 31–47 ans : 53 villas. — 50 ans : 9 villas. — 77–80 ans : 26 villas — en général des montages de long terme, comme un droit de construire détenu par une société ou un bail privé très long, et non un bail de villa standard. Environ la moitié du marché se situe donc entre 25 et 30 ans. Une durée inférieure à 25 ans signifie généralement une villa de revente dont le bail court déjà, ou un projet sur un terrain dont le bail principal est plus court. Durée médiane du bail par quartier (villas avec un bail de moins de 60 ans) : — Nyanyi : 25 ans (37 villas). — Uluwatu : 28 ans (20 villas). — Bukit : 29 ans (32 villas). — Berawa : 29 ans (15 villas). — Melasti : 27 ans (16 villas). — Nusa Dua, Ubud, Pererenan, Pandawa : 30 ans.

Un leasehold étant limité dans le temps, la façon la plus nette de comparer des villas est le prix par année restante : le prix d’achat divisé par le nombre d’années qu’il reste sur le bail. Prix médian par année de bail (villas avec un bail de moins de 60 ans) : — 1 chambre : environ 6 200 $ par an (68 villas). — 2 chambres : environ 11 300 $ par an (142 villas). — 3 chambres : environ 16 500 $ par an (63 villas). — Toutes les villas : environ 11 900 $ par an (320 villas). C’est aussi le capital qu’une villa en leasehold « consomme » chaque année. Si une villa de deux chambres rapporte 15 000 $ nets par an et coûte 11 300 $ par année de bail, seuls 3 700 $ environ constituent un rendement au-delà du simple remboursement de votre propre argent.

Oui, mais moins que proportionnellement. Prix médian au mètre carré selon la durée du bail : — moins de 26 ans : 2 540 $ par m² (97 villas) ; — 26–28 ans : 2 639 $ par m² (49 villas) ; — 29–30 ans : 3 000 $ par m² (111 villas) ; — 31–59 ans : 3 219 $ par m² (62 villas). Passer d’un bail d’environ 25 ans à environ 30 ans augmente le prix médian au mètre carré d’environ 18 %, pour environ 20 % de temps en plus. Au-delà de 30 ans, la prime augmente plus lentement. D’autres facteurs — emplacement, âge, finitions — diffèrent aussi entre ces groupes : voyez-y une tendance du marché, pas une formule. En pratique : un bail de 30 ans, ce ne sont pas « 5 ans de plus gratuits », mais il est généralement payé à son juste prix. Un bail court à un prix proche de celui d’un bail de 30 ans, voilà la combinaison à éviter.

Divisez le prix par le nombre d’années restantes et comparez : — Villa A : 250 000 $, 18 ans restants → 13 900 $ par an. — Villa B : 320 000 $, 30 ans restants → 10 700 $ par an. La villa B coûte plus cher, mais c’est la façon la moins chère d’utiliser une villa pendant un an. Ajoutez la valeur d’une option de prolongation signée, s’il y en a une — voir la prolongation d’un leasehold à Bali : comment ça marche — et, pour un projet sur plan, vérifiez que le bail principal du promoteur dure plus longtemps que le vôtre.

Le rendement locatif net d’une villa doit d’abord couvrir son prix par année de bail avant de rapporter quoi que ce soit. Notre analyse des rendements locatifs des villas à Bali aboutit à environ 5 % net pour une villa médiane de deux chambres à 65 % d’occupation ; un bail de 25 ans consomme environ 4 % du prix par an, un bail de 30 ans environ 3,3 %. Un bail plus long, ou une prolongation chiffrée dans le contrat, change le résultat plus que presque toute autre variable.

— Source : villas publiées dans le catalogue Balinsky, septembre 2026, avec une durée de bail (350) et un prix renseignés ; le prix par année porte sur les baux de moins de 60 ans (320 villas). — Les durées sont celles indiquées dans l’annonce ; le point de départ du bail (signature ou livraison) varie selon les projets — posez la question. — Les prix sont des prix demandés, pas des prix de transaction. — Les médianes des quartiers de moins de 30 villas sont indicatives. Voir les villas en leasehold : villas à vendre à Bali.