L’immobilier à Bali est-il un bon investissement en 2026 ? Avantages, inconvénients et risques, sans fard
AB
Andrei Balinsky
Fondateur de Balinsky
Réponse courte : cela peut l’être — mais seulement si vous achetez la bonne structure, dans le bon quartier, auprès du bon promoteur, et que vous calculez le rendement sur une occupation réelle plutôt que sur une brochure. La demande à Bali est à un niveau record. Les points faibles sont ailleurs : des baux qui s’épuisent, des promoteurs inégaux, le zonage, et des frais de gestion qui absorbent discrètement un tiers des revenus. Voici le tableau complet, chiffres à l’appui.
Pourquoi on achète à Bali : les arguments pour
— La demande est réelle et continue de croître. Selon l’institut indonésien de statistique (BPS), Bali a accueilli 6 948 754 visiteurs étrangers en 2025 — un record, en hausse de 9,7 % sur 2024 et au-dessus du niveau d’avant-Covid de 2019. Le tourisme ne s’est pas seulement redressé : il a dépassé son ancien pic.
— Le ticket d’entrée est bas pour une destination balnéaire. Dans le catalogue Balinsky (relevé de juin 2026), la villa médiane coûte environ 405 000 $ à Canggu, 375 000 $ sur la péninsule du Bukit (Uluwatu, Pandawa, Bingin), 255 000 $ à Ubud et 185 000 $ à Tabanan. Un studio ou un appartement d’une chambre en résidence coûte en général 120 000 à 160 000 $. Comparez avec les prix en bord de mer à Phuket, Dubaï ou en Europe du Sud.
— Les prix sont exprimés en dollars américains. Pour qui détient des dollars, des euros ou des livres, cela supprime un niveau de risque de change sur l’achat lui-même (pas sur les coûts locaux — voir l’article sur le risque de change roupie-dollar).
— Il existe des voies légales pour les étrangers. Impossible de détenir un terrain en pleine propriété, mais le leasehold, le Hak Pakai (avec un titre de séjour) et une société à capitaux étrangers (PT PMA) sont légaux et très utilisés. En 2025, le capital libéré exigé pour une PT PMA a été abaissé à 2,5 milliards IDR, ce qui a rendu la voie sociétaire bien plus accessible.
— Une clientèle touristique diversifiée. L’Australie est le premier marché (environ 1,54 million de visiteurs en 2024), suivie de l’Inde, de la Chine, du Royaume-Uni et de la Corée du Sud. Aucun pays ne domine comme la Russie autrefois à Phuket.
Les arguments contre : ce qui peut mal tourner
— Vous achetez du temps, pas du terrain. La plupart des villas se vendent en leasehold — un bail de 25 à 30 ans. Chaque année qui passe, la durée restante et la valeur de revente diminuent. Un rendement qui ressemble à 10 % par an doit rembourser le prix d’achat avant la fin du bail, et cette « érosion » est souvent absente des tableurs des promoteurs. Nous la détaillons dans la prolongation d’un leasehold à Bali.
— L’occupation est plus basse que ne le laisse entendre le marketing. Le BPS fait état d’une occupation des hôtels classés de Bali d’environ 57 à 65 %, qui tombe à environ 57 % les mois creux ; les hébergements non classés sont bien plus bas. Le séjour moyen d’un étranger est d’environ trois nuits : plus de rotation, plus de ménage, des coûts d’exploitation plus élevés.
— Certains quartiers sont en suroffre. Canggu devait à lui seul compter environ 1 600 nouveaux appartements d’ici 2025. Dans un quartier saturé, la nouvelle villa d’à côté se dispute les mêmes clients et les tarifs à la nuit cessent de monter.
— Le risque promoteur est le plus grand risque à lui seul. Les projets sur plan se vendent sur la promesse d’une remise, mais certains sont retardés, revus à la baisse ou jamais terminés, et les paiements interviennent souvent des années avant la livraison. Dans notre catalogue, les villas neuves sur plan sont même affichées environ 23 % plus cher au mètre carré que les villas achevées en vente — voir le sur plan est-il moins cher à Bali.
— Zonage et permis. Une villa construite sur un terrain agricole, ou sans permis de construire (PBG) ni certificat de conformité (SLF), peut être impossible à licencier pour la location — voire menacée de démolition. Le zonage des plans d’urbanisme de Bali (RDTR) est en cours de révision active dans plusieurs quartiers.
— La gestion prélève une grosse part. Une société de gestion prend en général 15 à 25 % du chiffre d’affaires brut, les plateformes prennent leur propre commission, et les charges (piscine, jardin, électricité, ménage, réparations) ajoutent 5 à 8 % des revenus. S’y ajoute l’impôt sur les loyers. Rendement brut et rendement net sont des chiffres très différents — voir comment fonctionnent les honoraires de gestion.
— Revendre est plus lent qu’acheter. Il n’y a ni fichier commun des annonces ni crédit immobilier pour les acheteurs étrangers : le vivier d’acheteurs d’une villa en leasehold d’occasion est plus petit que celui des vendeurs de villas neuves.
— Les règles changent. En 2025–2026, Bali a instauré de nouvelles règles d’enregistrement des locataires, renforcé la répression des locations sans licence et discuté de sanctions plus lourdes contre les montages avec prête-nom. Rien de tout cela ne pénalise un investisseur bien structuré — mais cela pénalise les raccourcis.
À quoi ressemble un rendement réaliste
Le slogan « 12–15 % garantis » désigne presque toujours le chiffre d’affaires brut d’un bon mois, avant les coûts. Un modèle réaliste :
— une occupation de 55 à 70 % sur l’année, pas 90 % ;
— moins 15 à 25 % d’honoraires de gestion ;
— moins 5 à 8 % de charges courantes ;
— moins l’impôt sur les loyers (impôt libératoire de 10 % sur les loyers bruts pour les résidents ; retenue habituelle de 20 % pour les non-résidents, réductible par convention fiscale) ;
— moins l’amortissement du leasehold : prix d’achat divisé par les années de bail restantes.
Ce qui reste est votre vrai chiffre, comparable à celui d’une obligation. Notre propre calcul, fondé sur 359 prix de villas et 6 305 annonces de location, situe la villa médiane de deux chambres à environ 10 % brut et environ 5 % net à 65 % d’occupation, et les villas d’une chambre à environ 14 % brut et 7 % net — voir le rendement locatif des villas à Bali par quartier. L’écart entre une villa bien et mal gérée dans la même rue dépasse celui entre quartiers. Demandez toujours 12 mois de relevés d’occupation réels d’un projet achevé du même exploitant.
À qui l’immobilier balinais convient — et à qui non
Il vous convient si :
— votre horizon est de 7 à 10 ans ou plus, ou si vous comptez utiliser la villa vous-même une partie de l’année ;
— vous êtes prêt à vérifier le terrain, les permis et le promoteur avant de payer ;
— vous acceptez qu’il s’agit d’une activité avec un risque d’exploitation, pas d’un livret d’épargne.
Il ne vous convient pas si :
— vous devez récupérer l’argent dans 2 à 3 ans ;
— l’achat ne tient qu’avec le rendement « garanti » de la brochure ;
— on vous propose la pleine propriété au nom d’un ami indonésien (un montage avec prête-nom — nul en droit indonésien et le meilleur moyen de tout perdre).
Le test en cinq points avant de vous engager
- Le terrain est-il zoné pour l’habitation ou l’hébergement touristique, et le projet a-t-il un PBG (permis de construire) ?
- Combien d’années reste-t-il sur le bail foncier — et le bail du promoteur dure-t-il plus longtemps que le vôtre ?
- Le promoteur a-t-il achevé au moins trois projets dans les délais ? Utilisez notre liste de contrôle en 12 points.
- Le rendement tient-il encore à 55 % d’occupation, après tous les coûts et impôts ?
- Qui gère la villa, et pouvez-vous changer de gestionnaire sans pénalité ?
Si les cinq réponses sont bonnes, Bali peut être un investissement solide. Si l’une d’elles est « je ne sais pas », renseignez-vous avant de verser l’acompte.
Voir les annonces actuelles avec prix et permis : villas à vendre à Bali et appartements à vendre à Bali. Pour la démarche juridique pas à pas, consultez notre guide pour acheter à Bali.
Sources : BPS Bali — arrivées de touristes étrangers 1969–2025 et statistiques du tourisme (occupation hôtelière, durée de séjour), 2024–2026 ; règlement du ministère de l’Investissement n° 5/2025 ; données du catalogue Balinsky, juin 2026.
Chiffres à jour
Prix et loyers par quartier sont recalculés chaque mois : prix de l’immobilier à Bali par quartier, combien coûte un loyer à Bali. Notre méthode : méthodologie.