Roupie et dollar : le risque de change pour un investissement immobilier à Bali

Les prix des villas à vendre à Bali et de nombreuses locations courte durée sont libellés en dollars, tandis que les taxes, l’entretien, les salaires du personnel et une partie des locations longue durée sont en roupies. Cet écart de devise influence directement votre rendement réel. Voici les chiffres et comment l’anticiper. Évolution du taux de change (moyenne annuelle, roupies par dollar) : — 2019 — environ 14 150; — 2022 — environ 14 850; — 2023 — environ 15 240; — 2024 — environ 15 855; — novembre 2025 — environ 16 735; — juin 2026 — environ 17 800 (taux officiel de Bank Indonesia, JISDOR). Entre 2019 et 2026, la roupie s’est dépréciée d’environ un quart face au dollar. Contexte réglementaire. L’inflation en Indonésie en mai 2026 est de 3,08% en rythme annuel, dans la fourchette cible de Bank Indonesia de 2,5% ±1%. Le taux directeur (BI-Rate) a été relevé à 5,75% en juin 2026 — le régulateur présente clairement cette mesure comme un outil de stabilisation de la roupie. Dans sa revue 2025, le FMI juge la position extérieure de l’Indonésie solide et le taux de change comme un « amortisseur de chocs ». Où se situe le risque pour l’investisseur : — vous achetez et valorisez le bien en dollars, alors que les taxes (PBB et BPHTB sont calculées sur l’évaluation en roupies NJOP), les charges, les réparations, la gestion et les salaires sont payés en roupies ; — la location courte durée pour les étrangers est souvent en dollars — dans ce cas, l’affaiblissement de la roupie joue plutôt en votre faveur : les dépenses en roupies coûtent moins en dollars ; — mais si les revenus sont en roupies (location longue durée locale) et que vous raisonnez en dollars, la baisse de la roupie réduit le rendement en dollars ; — à la sortie de l’investissement : si vous revendez en roupies, la conversion en dollars à un taux plus faible réduit le résultat final. Que faire dans ce cas : — calculez la rentabilité dans la devise dans laquelle vous percevez réellement les revenus, puis séparément après conversion ; — ne partez pas sur un taux de change stable sur 5–10 ans : la tendance récente est à un affaiblissement progressif de la roupie ; — gardez une réserve de dépenses en roupies pour éviter de convertir au mauvais moment ; — gardez à l’esprit que le leasehold et les taxes sont liés à des montants en roupies — cela atténue en partie le risque de change côté dépenses. Important : les taux de change et les taux directeurs évoluent rapidement — consultez les chiffres à jour sur le site de Bank Indonesia. Sources : — Bank Indonesia, taux officiel JISDOR : https://www.bi.go.id/en/statistik/informasi-kurs/jisdor/default.aspx — Bank Indonesia, communiqués sur les taux et l’inflation : https://www.bi.go.id/en/publikasi/ruang-media/news-release/Default.aspx — World Bank (taux de change moyen annuel), IMF Article IV 2025