Visa Second Home à Bali en 2026 : conditions, et l'achat d'une villa y donne-t-il droit ?
AB
Andrei Balinsky
Fondateur de Balinsky
Le visa Second Home permet à un étranger de vivre en Indonésie 5 ou 10 ans sans employeur ni société. La question que posent le plus souvent les acheteurs : acheter une villa donne-t-il ce visa ? Dans la plupart des cas, non — et les données de notre catalogue montrent pourquoi.
Qu'est-ce que le visa Second Home
- Un permis de séjour long (ITAS) de 5 ou 10 ans. Visa, permis de séjour et permis de retour se demandent en une seule fois — l'Immigration parle de « one single submission ».
- Annoncé par la Direction générale de l'Immigration en octobre 2022 et entré en vigueur en décembre 2022.
- Ce n'est pas un visa de travail : il ne permet pas d'occuper un emploi en Indonésie.
- La demande se fait en ligne sur le portail e-visa officiel de l'Immigration. Les frais et la liste des documents changent : vérifiez-les là avant de déposer.
La condition financière
- Justificatif de fonds d'au moins 2 milliards de roupies dans une banque publique indonésienne. Soit environ 112 000 $ au taux de 17 907 roupies pour un dollar le 25 septembre 2026.
- L'alternative est un justificatif de propriété immobilière en Indonésie.
- Vous avez 90 jours après la délivrance du permis pour présenter les fonds ou le bien au bureau de l'immigration. Sinon, le permis est annulé.
L'achat d'une villa suffit-il ? Ce que montrent nos données
La voie immobilière exige une propriété enregistrée à votre nom. Pour un étranger, cela signifie un titre Hak Pakai (droit d'usage), et le bien doit dépasser le prix minimum fixé pour les propriétaires étrangers. À Bali, ce minimum est de 5 milliards de roupies pour une maison et 2 milliards pour un appartement. Vérifiez le seuil en vigueur auprès d'un notaire : il est fixé par décision ministérielle et peut changer.
Comparez maintenant avec ce qui est réellement en vente. Dans notre catalogue en septembre 2026 :
- 237 villas sur 359 (66 %) coûtent plus de 5 milliards de roupies, soit environ 279 000 $.
- Mais 320 villas sur 359 (89 %) sont vendues en leasehold, jusqu'à 50 ans. Un leasehold est un contrat de bail (Hak Sewa), pas un titre. À lui seul, ce n'est pas la preuve de propriété que le visa exige.
- Parmi les appartements, 87 % coûtent plus de 2 milliards de roupies, et eux aussi sont surtout en leasehold.
Pour la plupart des acheteurs, la voie réaliste est donc le dépôt bancaire, pas le bien immobilier. Pour la voie immobilière, il faut un titre Hak Pakai à votre nom, et pour le détenir il faut déjà un permis de séjour. Demandez à un notaire PPAT de confirmer que le bien concerné est éligible avant de compter dessus.
Comparaison avec les autres séjours longs
- Le KITAS investisseur impose de créer une société PT PMA et d'exercer une activité. Voir notre guide sur le KITAS investisseur et la PT PMA.
- Le visa de télétravailleur (E33G) s'adresse aux personnes employées par une entreprise à l'étranger.
- Le visa Second Home ne demande que de l'argent bloqué en banque ou un bien éligible, et ne donne pas le droit de travailler.
Avant de déposer la demande
- Résidence fiscale. Séjourner plus de 183 jours sur 12 mois peut faire de vous un résident fiscal indonésien. Cela change l'imposition des revenus locatifs — voir les impôts immobiliers à Bali.
- Un leasehold n'est pas un visa. Acheter une villa en leasehold ne donne aucun droit de séjour. Le visa et l'achat sont deux décisions distinctes.
- Vérifiez la source officielle, pas les blogs. Le montant, la liste des banques et les frais ont changé depuis 2022.
Sources
- Direction générale de l'Immigration, annonce du visa Second Home (25 octobre 2022) : https://www.imigrasi.go.id/siaran_pers/2022/10/25/siaran-pers-ditjen-imigrasi-resmi-luncurkan-aturan-second-home-visa
- Bureau de l'immigration de Yogyakarta, entrée en vigueur (décembre 2022) : https://jogja.imigrasi.go.id/menkumham-ri-resmikan-pemberlakuan-kebijakan-second-home-visathis-is-indonesia-this-is-your-second-home-welcome-to-indonesia/
- Portail e-visa officiel : https://evisa.imigrasi.go.id
- Catalogue Balinsky, septembre 2026 : prix de l'immobilier à Bali par quartier
- Taux de change : 17 907 roupies pour 1 USD le 25 septembre 2026 (open.er-api.com)