„Garantierte Rendite 11–13 %“ auf Bali – was wirklich dahintersteckt

Jedes zweite Marketingangebot auf Bali verspricht eine „garantierte Rendite“ von 10 %, 12 %, manchmal 15 % pro Jahr. Das klingt wie ein Bankdeposit, ist es aber nicht. Wir schauen uns an, was tatsächlich dahintersteckt. Drei Hauptformen der „garantierten“ Rendite: 1. Buy-back mit festem Prozentsatz Der Bauträger verpflichtet sich, Ihre Immobilie nach 3–7 Jahren zu einem Preis zurückzukaufen, der Ihnen die versprochene Rendite bringt. Klingt sicher. Die Realität: Es ist zunächst nur ein Versprechen. Wenn der Bauträger insolvent wird, kauft er nichts zurück. Wenn der Markt nachgibt, haben Sie keinen marktüblichen Exit außer seiner Zahlungsfähigkeit. Worauf Sie achten sollten: finanzielle Stabilität des Bauträgers, vorhandene Absicherung (Bankgarantie, Escrow), Historie erfüllter Verpflichtungen aus früheren Projekten. 2. Die Verwaltungsgesellschaft verspricht einen Fixbetrag Die Verwaltungsgesellschaft (oft mit dem Bauträger verbunden) schließt mit Ihnen einen Vertrag über N Jahre, nach dem sie Ihnen einen festen Prozentsatz vom Immobilienwert zahlt – unabhängig von der tatsächlichen Auslastung. Die klassische Falle: Der Fixbetrag gilt 2–3 Jahre, danach wechselt das Modell auf einen „realen Anteil“ von 50/50 an den Einnahmen. Dann liegen die tatsächlichen Zahlen oft bei 6–7 % statt der versprochenen 12 %. Worauf Sie achten sollten: Was passiert nach dem Garantiezeitraum? Wie hoch ist die reale Rendite vergleichbarer, bereits fertiggestellter Projekte desselben Bauträgers? Welche Exit-Optionen haben Sie, wenn das Modell nicht passt? 3. „Renditeprogramm“ mit Risikoteilung Der Bauträger bündelt mehrere Units innerhalb des Projekts, verteilt die Mieteinnahmen transparent und stellt eine „durchschnittliche Rendite des Pools“ in Aussicht. Das ist die ehrlichste Variante, aber auch hier gibt es einen wichtigen Punkt: Die „Garantie“ hängt meist von der Auslastung des gesamten Komplexes ab, nicht von Ihrer konkreten Unit. Worauf Sie achten sollten: Transparenz der Berichterstattung, Berechnungsmethode, wer die Steuern zahlt. So unterscheiden Sie reale Rendite von Marketing: Reale Bruttorenditen auf Bali in 2024–2025: — Canggu — 8–12 % brutto, 5–8 % netto — Bukit — 8–14 % brutto, 6–10 % netto — Ubud — 10–15 % brutto, 7–11 % netto — Sanur — 6–10 % brutto, 4–7 % netto Wenn Ihnen 18–20 % „garantiert“ versprochen werden, ist das entweder ein Fehler im Finanzmodell, ein fragwürdiges Konstrukt oder ein kurzfristiges Spiel, bei dem Sie nicht der Hauptprofiteur sind. So prüfen Sie ein Angebot mit „Garantie“ in der Praxis: — Fordern Sie das Finanzmodell mit Annahmen an: ADR (durchschnittlicher Preis pro Nacht), occupancy (Auslastung), Saisonalität. — Vergleichen Sie es mit realen Daten aus fertiggestellten Projekten desselben Operators. — Fragen Sie, was passiert, wenn der Markt um 20 % fällt. — Verlangen Sie einen Link zu einem unabhängigen Audit des Finanzmodells. — Klären Sie, wodurch die „Garantie“ rechtlich abgesichert ist. Vertrauen Sie niemals Prozentzahlen, die in großer Schrift auf einem Prospekt stehen. Die reale Rendite ergibt sich aus Zahlen – und diese Zahlen müssen vom Markt bestätigt werden, nicht vom Marketing.