Реальна вартість купівлі вілли на Балі: податки, збори й витрати на утримання (2026)

Коротка відповідь: окрім ціни, закладіть ПДВ, якщо купуєте в забудовника (фактично 11%, і часто це найбільший сюрприз), нотаріуса приблизно 0,5–1%, юридичну перевірку, витрати на компанію, якщо купуєте через PT PMA, а коли вже володієте — щорічний податок на землю, управління (15–25% виторгу від оренди), утримання (приблизно 5–8% виторгу) і податок з оренди. Які пункти застосовні, залежить від структури володіння. Нижче — повний перелік і приклад розрахунку.

— Сама ціна — і що до неї входить. Прямо запитайте, чи включає названа ціна ПДВ, меблі, басейн, озеленення й підключення комунікацій. Особливо ціни off-plan часто «коробка» або без меблевого пакета. — ПДВ (PPN) у разі купівлі в забудовника. Новобудови, які продає забудовник — платник ПДВ, обкладаються ПДВ. Номінальна ставка з 2025 року — 12%, але для звичайної нерухомості база оподаткування — 11/12 ціни, тож фактична ставка лишається 11%. Для вілли за $300 000 це $33 000 — з’ясуйте, чи входить це в названу ціну. — Податок на розкіш (PPnBM) — 20%, але лише для елітного житла від 30 млрд рупій. Більшість вілл значно нижче цього порогу. — Мито за набуття прав (BPHTB) — до 5% від вартості понад місцевий неоподатковуваний мінімум. Застосовується, коли ви набуваєте зареєстроване право на землю, наприклад право забудови (HGB) через PT PMA або право користування (Hak Pakai). Лізхолд — це договір, а не право на землю; землевласник сплачує фінальний податок із доходу від оренди, і зазвичай він уже закладений у ціну. Уточніть у нотаріуса, як оподатковується саме ваша угода. — Нотаріус (PPAT) — за законом не більше 1% суми угоди; на практиці 0,5–1%, і це обговорюється. — Незалежна юридична перевірка — юрист або нотаріус, який працює на вас, а не на продавця, перевіряє сертифікат на землю, зонування, дозволи й договір. Попросіть фіксовану ціну до початку роботи. — Збори за реєстрацію в земельному відомстві (BPN) — невеликі адміністративні суми.

— Лізхолд на себе: витрат на компанію немає. Головна прихована витрата — час: оренда щороку спливає (див. продовження лізхолду на Балі). — Hak Pakai: потребує посвідки на проживання (KITAS або KITAP) та її продовжень. — PT PMA (компанія з іноземним капіталом) — стандартний шлях для бізнесу на оренді. Ринкові ціни 2025 року: реєстрація компанії через нотаріуса — близько 16 млн рупій (≈$1 000), податковий номер — близько 600 000 рупій, банківський рахунок — близько 1 млн рупій. Вимогу до сплаченого капіталу у 2025 році знизили до 2,5 млрд рупій — це капітал, яким компанія володіє й користується, а не платіж. Щорічний супровід (податкова звітність, річні та інвестиційні звіти, соцстрахування) — приблизно 7–8 млн рупій на рік. KITAS інвестора, прив’язаний до компанії, — близько 14 млн рупій на два роки. Деталі — у статті KITAS інвестора і компанія PMA: процес і реальні ціни.

— Податок на землю й будівлю (PBB) — до 0,5% бази оподаткування, яку рахують від офіційної оцінки NJOP, а не від вашої ціни купівлі. У разі лізхолду його зазвичай сплачує землевласник; перевірте свій договір оренди. — Управління — зазвичай 15–25% валового виторгу від оренди, якщо ви здаєте віллу. Див. керуючі компанії для вілл на Балі: комісії і як обрати. — Комісії майданчиків бронювання з кожного бронювання. — Утримання — електрика, вода, інтернет, басейн, сад, засоби для прибирання: приблизно 5–8% виторгу. — Ремонт і заміна — вологість, солоне повітря і зміна гостей швидко все зношують; відкладайте щорічний резерв. — Податок з оренди — фінальний податок 10% з валової оренди для податкових резидентів Індонезії; з нерезидентів зазвичай утримують 20%, що може знизити угода про уникнення подвійного оподаткування. — Внески місцевій громаді (банджару) і продовження ліцензій для легальної оренди.

— Фінальний податок на дохід продавця — 2,5% валової ціни в разі передачі землі й будівлі. Продаж лізхолду (переуступка оренди) оподатковується інакше — див. податок із продажу нерухомості в лізхолді на Балі для іноземців. — Комісія агента, якщо ви з ним працюєте. — Нотаріальні збори за передачу.

Вілла в лізхолд за $300 000, куплена в забудовника, залишок оренди 25 років, здається через керуючу компанію. Ілюстративні цифри: — Ціна: $300 000. — ПДВ, якщо не включено: до $33 000. — Нотаріус 0,5–1%: $1 500–3 000. — Юридична перевірка: фіксована сума — попросіть кошторис. — Меблі, якщо не включено: запитайте в забудовника ціну пакета. Перший рік, якщо валовий виторг від оренди $45 000: — Управління 20%: −$9 000. — Утримання 6%: −$2 700. — Комісії майданчиків, резерв на ремонт: залежать від каналів продажу — закладіть їх явно. — Податок з оренди (10% валових для резидента): −$4 500. — Амортизація оренди — $300 000 на 25 років: $12 000 цього доходу — це повернення вашого власного капіталу. Суть прикладу — у структурі, а не в цифрах: вілла, яку рекламують з «валовою дохідністю 15%», легко опиняється на однозначних числах, щойно враховано кожен рядок. Це не привід не купувати — це привід внести кожен рядок у власну таблицю до купівлі.

Що почитати далі: податки на нерухомість на Балі: купівля, володіння, оренда, продаж · скільки коштує вілла на Балі за районами. Дивитися оголошення: вілли на продаж на Балі. Джерела: податкова служба Індонезії (DJP); PMK 131/2024 про ПДВ; закони UU HKPD № 1/2022 і UU HPP № 7/2021; PP № 37/1998 про винагороду PPAT; постанова Міністерства інвестицій № 5/2025. Ставки змінюються — перед угодою звірте актуальні цифри з незалежним податковим консультантом.