Комісії в нерухомості Балі: що реально отримує закордонний агент
AB
Andrei Balinsky
Засновник Balinsky
Одне з перших запитань агента: «Скільки я зароблю?». Розберімо реальні схеми комісій на ринку нерухомості Балі у 2025 році.
Базові ставки:
Комісія агента в Індонезії — 3% від вартості угоди. Це стандарт для вторинного та первинного ринку. У деяких проєктах забудовники платять 5–7% за первинний продаж, щоб стимулювати партнерів.
Хто платить комісію:
Зазвичай продавець (забудовник або власник на вторинному ринку). Покупець — майже ніколи. Це базова відмінність від російського ринку.
Як ділиться комісія між агентами:
Якщо ви привели клієнта, але угоду закриває локальний агент — розподіл від 40/60 до 50/50 залежно від обсягу роботи та переговорної позиції. Якщо ви і привели, і супроводжуєте всю угоду — 60–80% вам, решта локальному партнеру за «руки на місці».
Якщо працюєте напряму із забудовником — забираєте 100% його комісії, але несете всю відповідальність за угоду.
Приклад економіки угоди:
Клієнт купує віллу за $300 000.
Комісія 5% = $15 000.
Якщо працюєте 50/50 з локальним агентством — ваша частина $7500.
Якщо продаєте проєкт напряму від забудовника — ваша частина $15 000.
Щомісячна ціль для стабільного бізнесу — 1–2 угоди. Це 15–30 тисяч доларів виручки.
Як фіксувати комісію:
Комісія має бути в письмовій угоді з продавцем до того, як ви привели клієнта. Без цього потім ви не зможете її відстояти.
Для партнерства з локальним агентством — підписуйте Co-Brokerage Agreement, де чітко описано: хто кого привів, як ділиться комісія, хто платить податки, коли виплачується комісія.
Стандарт виплати:
— 30–50% одразу під час підписання договору та першого платежу клієнта.
— Залишок — після повної оплати та оформлення у нотаріуса.
Якщо забудовник пропонує «все наприкінці» — це поганий знак.
Оподаткування:
Комісія оподатковується. Якщо ви працюєте як фізособа за кордоном — податки вашої юрисдикції. Якщо через PT PMA на Балі — індонезійський корпоративний податок 22%.
Часто комісія проходить через банківський рахунок PT PMA, а потім виплачується агенту-засновнику як дивіденди (після податку на дивіденди 10%) або як зарплата.
Червоні прапорці в комісійних пропозиціях:
— «10–15% комісія» від мутного забудовника. Завищена комісія — часто компенсація за високий ризик проєкту.
— «Платимо тільки якщо клієнт дійде до угоди». Це нормально, але не «платимо тільки через рік після здачі». Прив’язуйте виплати до етапів, а не до фіналу.
— «Без письмової угоди, ми всі свої» — ніколи не працюйте без письмової фіксації.
— «Подвійна комісія, якщо приведете 5 клієнтів» — зазвичай це пастка, щоб ви продавали саме їхні об’єкти, не маючи альтернатив.
Прозорі комісії — основа довгострокової роботи. Один викритий обман з боку партнера — і ви втрачаєте не лише гроші, а й довіру своїх клієнтів.