Податки на нерухомість на Балі: PPh, PBB, BPHTB і марка Meterai
AB
Andrei Balinsky
Засновник Balinsky
Індонезійська податкова система для власника нерухомості влаштована інакше, ніж у Росії чи Європі. Розберемо чотири головні податки та мита, з якими ви зіткнетеся.
- PPh (Pajak Penghasilan) — податок на дохід
Якщо ви продаєте нерухомість на Балі, продавець платить PPh у розмірі 2,5% від вартості угоди. Це утримується через нотаріуса під час оформлення.
Якщо ви здаєте нерухомість в оренду — з орендної плати за землю та будівлі платять остаточний податок 10% (постанова уряду № 34/2017). Для нерезидента податкова на практиці теж бере 10%, хоча частина консультантів вважає, що має бути 20%. Подобова здача — це готельний бізнес, там свої податки, див. податки на нерухомість.
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — податок на набуття прав на землю та будівлю
Платить покупець під час оформлення угоди. Ставка — до 5% від вартості об'єкта мінус неоподатковуваний мінімум (NPOPTKP). З 2022 року він не менший за 80 млн рупій, точну суму встановлює округ. Податок утримується через нотаріуса.
- PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) — щорічний податок на землю та будівлю
Сплачується щороку власником. Ставка — до 0,5% (з 2022 року ставку визначає округ) від NJOP (державної оцінної вартості). NJOP зазвичай занижений щодо ринкової ціни в 3–5 разів, тому реальні платежі невеликі. Для вілли вартістю $200 000 PBB зазвичай вкладається в $100–300 на рік.
- Meterai — гербовий збір
Це маленька марка на документах, регулюється Постановою 134/PMK.03/2021 і законом № 10 від 2020 року. Коштує 10 000 рупій за марку (близько $0,6). Потрібна для всіх договорів вартістю понад 5 млн рупій, включно з договором оренди, договором купівлі-продажу, довіреностями. З 2021 року легалізована електронна Meterai.
Помилка інвестора-новачка: думати, що податок PBB — це все. Насправді до щорічного навантаження треба додати плату за ліцензію (якщо об'єкт здається), оплату керуючої компанії, страховку та періодичні юридичні послуги з продовження ліцензій.
Що робити на старті:
— Отримайте NPWP (податковий номер). Без нього багато податків утримують за підвищеною ставкою.
— Відкрийте окремий банківський рахунок під оренду, щоб не змішувати дохід із витратами.
— Знайдіть місцевого бухгалтера на аутсорсі. На Балі це коштує 1,5–3 млн рупій на місяць і знімає 90% податкової рутини.
Якщо працюєте через PMA, податкова структура відрізняється — понад особистий PPh додається корпоративний податок компанії 22% і обов'язкові річні звіти.
Від редакції
Редакція Balinsky · 12 жовтня 2026 року.
Оновлення: оновили неоподатковуваний мінімум податку покупця (BPHTB): не менше 80 млн рупій замість 60 млн. Виправили податок з оренди: це остаточні 10%, а не прогресивна шкала. Оновили ставку щорічного податку на землю (до 0,5%).
Джерело: DDTC про неоподатковуваний мінімум — https://news.ddtc.co.id/uu-hkpd-revisi-aturan-npoptkp-tanah-dan-atau-bangunan-ini-rinciannya-35545; закон про місцеві податки № 1/2022 — https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-1-tahun-2022