Податки на нерухомість на Балі для іноземців (2026): купівля, лізхолд, оренда, продаж
AB
Andrei Balinsky
Засновник Balinsky
Податки на Балі нескладні, якщо розкласти їх за етапами угоди. Ось повна картина для іноземного покупця на 2026 рік — ставки, хто платить і приклад розрахунку на типовій віллі з 2 спальнями з нашого каталогу.
Під час купівлі
- BPHTB (мито покупця за набуття прав) — до 5% від вартості понад неоподатковуваний мінімум (NPOPTKP: щонайменше 80 млн рупій, для спадщини — від 300 млн). З 2022 року це місцевий податок (закон UU HKPD № 1/2022), тому точна ставка і мінімум залежать від округу (Бадунг, Гіаньяр тощо).
- Якщо купуєте в забудовника — PPN (ПДВ). Номінально з 2025 року ставка 12%, але для звичайного житла застосовують базу 11/12, тож ефективно ПДВ лишається 11% (правило PMK 131/2024).
- PPnBM (податок на розкіш) — 20%, але лише для елітного житла від 30 млрд рупій. Більшості угод не стосується.
Під час купівлі в лізхолд
Більшість вілл на Балі — 89% нашого каталогу — продаються в лізхолд, а не у власність. Податки від цього змінюються:
- власник землі (орендодавець) сплачує фінальний податок 10% із суми оренди (PPh 4(2), постанова PP 34/2017). Зазвичай він уже закладений у ціну — запитайте, чи включений він у ціну, яку вам називають;
- BPHTB беруть під час набуття права на землю. Простий договір оренди (Hak Sewa) зазвичай таким правом не вважається, але практика в округах різна — уточніть у нотаріуса.
Під час володіння
- PBB (щорічний податок на землю і будівлю) — до 0,5% від розрахункової бази (NJKP, рахується від кадастрової вартості NJOP). Теж місцевий податок.
Під час здавання в оренду
- Фінальний PPh 4(2) з оренди — 10% від валової оренди для резидентів. Орендар-компанія утримує податок сама; якщо орендар — фізична особа, платить власник.
- Якщо ви зареєстровані як платник ПДВ (PKP), до оренди додається ПДВ (ефективно 11%).
- Для нерезидента (менше 183 днів на рік в Індонезії) зазвичай діє PPh 26 — 20% біля джерела, але ставку може знижувати угода про уникнення подвійного оподаткування (перевірте угоду вашої країни).
- Податок на подобову оренду. Вілла, яку здають подобово, сплачує місцевий податок на розміщення — PBJT, раніше його називали PB1 чи готельним податком. Це до 10% від виручки за проживання (закон UU 1/2022). Податок беруть незалежно від резидентства, і він окремий від податку на дохід.
Приклад розрахунку: типова вілла з 2 спальнями
Медіанні цифри нашого каталогу і бази оренди, вересень 2026 року:
- ціна купівлі $320 000 (медіана вілли з 2 спальнями в продажу);
- ставка за ніч $119 (медіана вілли з 2 спальнями в оренді);
- за завантаження 65% валова виручка — близько $28 200 на рік.
Податки з цієї виручки:
- місцевий податок на розміщення (PBJT) 10%: близько $2 800;
- податок на дохід з оренди: близько $2 800, якщо ви податковий резидент (фінальні 10%), або до $5 650 для нерезидента (20% до зниження за податковою угодою). Як оподатковується подобова оренда, залежить від форми — особисто чи через компанію PT PMA, — уточніть це в податкового консультанта;
- щорічний податок на землю і будівлю (PBB): невелика сума, від кадастрової оцінки NJOP.
Комісії майданчиків, управління й утримання йдуть понад податки — див. як рахується дохідність.
Під час продажу
- Фінальний PPh 2,5% від валової ціни угоди — сплачує продавець до оформлення в нотаріуса. Для простого житла від девелоперів — 1%.
Збори (це не податки, але закладіть їх у бюджет)
- Нотаріус PPAT за договір купівлі-продажу (AJB) — за законом стеля 1% від суми угоди (PP № 37/1998), на практиці 0,5–1% і обговорюється.
- Реєстрація титулу в BPN — невеликий адміністративний збір.
Що важливо пам'ятати
- BPHTB і PBB після реформи 2022 року — місцеві податки, тож точні цифри дивіться для конкретного округу (кабупатену), а не «в середньому по Індонезії»;
- ставки змінюються: ПДВ підняли в 2025-му, пороги індексують — перед угодою звіряйтеся з чинною нормою і незалежним податковим консультантом;
- усі основні податки прив'язані до офіційної оцінки (NJOP) або до ціни угоди: заниження ціни в договорі створює ризики і з податків, і для захисту угоди.
Джерела
- DJP (податкова служба Індонезії): https://www.pajak.go.id/en
- PwC Indonesia, Tax Summaries (ставки і бази): https://taxsummaries.pwc.com/indonesia/individual/other-taxes
- Закони: UU HKPD № 1/2022 (BPHTB, PBB, PBJT), UU HPP № 7/2021, PP 34/2016, PP 34/2017
- Каталог і база оренди Balinsky, вересень 2026 року: ціни на нерухомість Балі, ціни оренди на Балі