Договір оренди та лізхолду на Балі: 6 правил, які захищають ваші гроші
AB
Andrei Balinsky
Засновник Balinsky
Лізхолд - це договір. До держреєстру, як свідоцтво про право, він не потрапляє. Тому все, що захищає покупця, має бути в самому договорі. Ось на що дивитися.
1. Що саме ви отримуєте
- Договір оренди (Hak Sewa) укладають у нотаріуса. У земельному відомстві (BPN) його не реєструють.
- До реєстру записують право користування (Hak Pakai) і право забудови (HGB). Це інші права, у них свої умови.
- Номінальна схема, коли землю оформлюють на індонезійця «за вас», за законом нікчемна (ст. 26 Закону про землю). Гроші й об'єкт можна втратити.
Докладніше про права - у статті лізхолд чи фріхолд.
2. Мова
Договір з індонезійською стороною за законом має бути індонезійською (закон про мову № 24/2009, ст. 31). Суди визнавали недійсними договори лише англійською. Робіть договір двома мовами.
3. Валюта
Сума в договорі - у рупіях. Докладніше - у статті про долари в договорі.
4. Гербова марка (meterai)
- 10 000 рупій на документ, якщо сума в ньому більша за 5 млн рупій.
- Платить той, хто отримує документ. Якщо підписують обидві сторони - кожна за свій примірник.
- Без марки договір дійсний. Але щоб подати його до суду, марку доведеться доплатити.
- Переклеїти використану марку - до 3 років або штраф до 200 млн рупій.
5. Продовження
- Ціну та умови продовження прописують одразу. Обіцянка «продовжимо потім» нічого не гарантує.
- Якщо власник відмовляється брати гроші за продовження, їх можна внести на депозит суду (ст. 1404 Цивільного кодексу). Це крайній захід.
- Докладно - у статті про продовження лізхолду.
6. Нотаріус і податки
- Тариф нотаріуса обмежений законом: від 2,5% за невеликих сум до 1% за великих. Тариф земельного нотаріуса (PPAT) - не більше 1%.
- З орендної плати власник землі платить остаточний податок 10%. Запитайте, чи включений він у ціну.
- Здавати житло в суборенду можна лише з письмової згоди власника.
Від редакції
Редакція Balinsky · 12 жовтня 2026 року. Текст звірено із законами Індонезії, чинними на цю дату.
Оновлення: в одному з розборів було сказано, що нотаріус реєструє оренду в земельному відомстві. Це неправда: реєструють право користування, а договір оренди залишається в нотаріуса. Виправлено, хто платить гербову марку і який за неї штраф.
Матеріали, на які спирається стаття: https://t.me/BaliLawyer/15, https://t.me/BaliLawyer/17, https://t.me/BaliLawyer/35, https://t.me/BaliLawyer/36, https://t.me/BaliLawyer/75, https://t.me/BaliLawyer/98, https://t.me/BaliLawyer/117, https://t.me/BaliLawyer/161, https://t.me/BaliLawyer/190
Джерела
- Закон про землю № 5/1960, ст. 26: https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-5-tahun-1960/pasal-26
- Постанова уряду № 18/2021 про права на землю: https://pasal.id/peraturan/pp/pp-no-18-tahun-2021
- DDTC: хто платить гербову марку: https://news.ddtc.co.id/berita/nasional/25261/soal-pihak-yang-terutang-bea-meterai-ini-ketentuannya
- Податкова Індонезії про штрафи за марку: https://www.pajak.go.id/id/artikel/ancaman-pidana-di-balik-selembar-meterai