PBG en SLF op Bali: wat de vergunningen betekenen, hoe je ze controleert en hoeveel villa's ze hebben
AB
Andrei Balinsky
Oprichter van Balinsky
Twee documenten bepalen of een villa op Bali een legaal gebouw is: de PBG, de bouwvergunning, en het SLF, het certificaat dat het afgebouwde gebouw geschikt is voor gebruik. De meeste advertenties tonen geen van beide. Hier lees je wat ze betekenen, hoe je ze controleert en wat de data van onze catalogus laten zien.
PBG — de bouwvergunning
- De PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) is de toestemming om een gebouw te bouwen, te verbouwen of te wijzigen. Ze verving in 2021 de oude IMB, via verordening PP 16/2021.
- Ze moet er zijn voordat de bouw begint. Bouwen zonder PBG riskeert een bouwstop, boetes of sloop.
- Ze hoort bij een specifiek perceel, ontwerp, oppervlak en gebruik — bijvoorbeeld woonhuis of toeristisch verblijf.
SLF — het certificaat van geschiktheid voor gebruik
- Het SLF (Sertifikat Laik Fungsi) wordt afgegeven na de bouw, zodra inspecteurs bevestigen dat het gebouw overeenkomt met de PBG en veilig te gebruiken is.
- Zonder SLF mag het gebouw niet legaal worden gebruikt. Dat is belangrijk voor verhuur, voor financiering door een bank en voor doorverkoop.
- Het SLF moet worden verlengd. Voor woonhuizen geldt het meestal 20 jaar, voor andere gebouwen korter.
De cijfers: hoeveel villa's vergunningen vermelden
In onze catalogus, 359 villa's, september 2026, volgens de ontwikkelaars:
Afgebouwde villa's (101):
- SLF vermeld: 8 (8%)
- SLF aangevraagd: 9
- alleen PBG: 18
- PBG aangevraagd: 15
- geen gegevens over vergunningen: 51 (50%)
Villa's in aanbouw (257):
- PBG vermeld: 68 (26%)
- PBG aangevraagd: 24
- SLF vermeld of aangevraagd: 11
- geen gegevens over vergunningen: 154 (60%)
Over de hele catalogus vermeldt 26% van de villa's een PBG of een SLF.
"Geen gegevens" bewijst niet dat een villa geen vergunning heeft — de ontwikkelaar heeft het ons misschien gewoon niet verteld. Maar het betekent wel dat je het moet vragen. Bij een afgebouwde villa is de vraag niet "is er een PBG?" maar "waar is het SLF?". Slechts 8% van de afgebouwde villa's vermeldt er een.
Zo controleer je een vergunning
- Vraag de documenten, geen status. Laat je de PBG en het SLF zelf geven als PDF met registratienummer en QR-code. "In behandeling" of een screenshot van een aanvraag is geen vergunning.
- Controleer ze in SIMBG. SIMBG is het overheidssysteem waarin PBG en SLF worden afgegeven. Elk document heeft een registratienummer dat je daar of bij de PUPR-dienst van het regentschap kunt controleren.
- Vergelijk het document met het gebouw. Adres, nummer van het grondcertificaat, oppervlak en gebruik moeten kloppen met wat je koopt. Een PBG voor een privéwoning dekt geen villa die aan toeristen wordt verhuurd.
- Controleer de bestemming. De zone van het perceel in het lokale bestemmingsplan (RDTR) moet het gebruik toestaan. Zie bestemming en vergunningen van Bali-villa's in cijfers.
- Bij off-plan: zet het in het contract. Wanneer het SLF wordt afgegeven, en wat er met je geld gebeurt als dat niet lukt.
Waarom dit steeds belangrijker wordt
In 2026 zijn de autoriteiten op Bali begonnen villa's te sluiten die de bouw- en vergunningsregels overtreden. De provincie heeft verhuurplatforms ook gevraagd villa's zonder licentie te verwijderen. Een villa zonder geldige PBG of SLF is moeilijker legaal te verhuren, te verzekeren en door te verkopen.
Bronnen
- Verordening PP 16/2021 over gebouwen, die PBG en SLF invoerde
- SIMBG, het systeem van het ministerie van Openbare Werken voor PBG en SLF: https://simbg.pu.go.id
- Balinsky-catalogus, 359 villa's, september 2026 (vergunningsstatus volgens de ontwikkelaars)
- Hoe we rekenen