Vastgoedbelastingen op Bali voor buitenlanders 2026: kopen, leasehold, verhuren, verkopen
AB
Andrei Balinsky
Oprichter van Balinsky
Belastingen op Bali zijn niet ingewikkeld als je ze per fase van de transactie bekijkt. Hier het volledige beeld voor een buitenlandse koper in 2026 — tarieven, wie betaalt, en een rekenvoorbeeld voor een typische villa met 2 slaapkamers uit onze catalogus.
Bij aankoop
- BPHTB (verwervingsheffing voor de koper) — tot 5% van de waarde boven een vrijgestelde drempel (NPOPTKP: minimaal 80 miljoen roepia, of vanaf 300 miljoen bij erfenis). Sinds 2022 is het een lokale belasting (wet UU HKPD nr. 1/2022), dus tarief en drempel hangen af van het regentschap (Badung, Gianyar enz.).
- Koop je van een ontwikkelaar — PPN (btw). Het nominale tarief is sinds 2025 12%, maar gewone woningen gebruiken een grondslag van 11/12, zodat de effectieve btw 11% blijft (regel PMK 131/2024).
- PPnBM (luxebelasting) — 20%, maar alleen voor luxewoningen vanaf 30 miljard roepia. De meeste transacties raakt dat niet.
Bij aankoop van een leasehold
De meeste villa's op Bali — 89% van onze catalogus — worden als leasehold verkocht, niet als eigendomstitel. Dat verandert de belastingen:
- de grondeigenaar (verhuurder) is een eindheffing van 10% over de leasebetaling verschuldigd (PPh 4(2), verordening PP 34/2017). Die zit meestal in de prijs — vraag of de genoemde prijs haar bevat;
- BPHTB wordt geheven bij verwerving van een recht op grond. Een gewoon huurcontract (Hak Sewa) is meestal geen zo'n recht, maar de praktijk verschilt per regentschap — laat het bevestigen door de notaris.
Tijdens het bezit
- PBB (jaarlijkse grond- en gebouwenbelasting) — tot 0,5% van de heffingsgrondslag (NJKP, afgeleid van de officiële NJOP-waarde). Ook een lokale belasting.
Bij verhuur
- Eindheffing PPh 4(2) over huur — 10% van de bruto huur voor fiscaal inwoners. Een zakelijke huurder houdt haar in; is de huurder een particulier, dan betaalt de eigenaar.
- Ben je btw-plichtig (PKP), dan komt er btw (effectief 11%) op de huur.
- Voor een niet-inwoner (minder dan 183 dagen per jaar in Indonesië) geldt meestal PPh 26 — 20% aan de bron, al kan een belastingverdrag dat verlagen (controleer dat van je land).
- Belasting op kortetermijnverhuur. Een villa die per nacht wordt verhuurd, betaalt de lokale verblijfsbelasting — PBJT, vroeger PB1 of hotelbelasting genoemd — van maximaal 10% van de verblijfsomzet (wet UU 1/2022). Ze geldt ongeacht je fiscale woonplaats en staat los van de inkomstenbelasting.
Rekenvoorbeeld: een typische villa met 2 slaapkamers
Mediaancijfers uit onze catalogus en huurdatabase, september 2026:
- aankoopprijs $320.000 (mediane villa met 2 slaapkamers te koop);
- prijs per nacht $119 (mediane villa met 2 slaapkamers te huur);
- bij 65% bezetting is de bruto-omzet ongeveer $28.200 per jaar.
Belastingen over die omzet:
- lokale verblijfsbelasting (PBJT) 10%: ongeveer $2.800;
- inkomstenbelasting over de huur: ongeveer $2.800 als fiscaal inwoner (10% eindheffing), of tot ongeveer $5.650 als niet-inwoner (20% vóór verdragsverlaging). Hoe kortetermijnverhuur wordt belast, hangt af van de structuur — privé of via een PT PMA — laat dat bevestigen door een belastingadviseur;
- jaarlijkse grond- en gebouwenbelasting (PBB): een klein bedrag, op basis van de officiële NJOP-waarde.
Platformcommissies, beheer en exploitatiekosten komen bovenop deze belastingen — zie hoe we het rendement berekenen.
Bij verkoop
- Eindheffing PPh van 2,5% over de bruto transactieprijs — betaald door de verkoper vóór de notariële akte. Voor eenvoudige woningen van ontwikkelaars 1%.
Kosten (geen belastingen, maar reken ze mee)
- PPAT-notaris voor de koopakte (AJB) — wettelijk maximum 1% van de transactie (PP nr. 37/1998); in de praktijk 0,5–1% en onderhandelbaar.
- Inschrijving van de titel bij de BPN — kleine administratieve kosten.
Om te onthouden
- sinds de hervorming van 2022 zijn BPHTB en PBB lokale belastingen — controleer de exacte cijfers van het betreffende regentschap, niet een "Indonesisch gemiddelde";
- tarieven veranderen: de btw ging in 2025 omhoog en drempels worden geïndexeerd — controleer de actuele regel vóór de transactie bij een onafhankelijke belastingadviseur;
- alle belangrijke belastingen hangen aan de officiële waarde (NJOP) of de transactieprijs: een te lage prijs in het contract geeft fiscaal risico en maakt de transactie minder veilig.
Bronnen
- DJP (Indonesische belastingdienst): https://www.pajak.go.id/en
- PwC Indonesië, Tax Summaries (tarieven en grondslagen): https://taxsummaries.pwc.com/indonesia/individual/other-taxes
- Wetten: UU HKPD nr. 1/2022 (BPHTB, PBB, PBJT), UU HPP nr. 7/2021, PP 34/2016, PP 34/2017
- Balinsky-catalogus en huurdatabase, september 2026: vastgoedprijzen op Bali, huurprijzen op Bali