Leasehold of freehold op Bali voor een buitenlander: wat kies je in 2026
AB
Andrei Balinsky
Oprichter van Balinsky
Een buitenlander op Bali krijgt te maken met twee hoofdvormen van vastgoedbezit: leasehold en freehold. Het verschil begrijpen is de eerste stap naar een verstandige deal.
Freehold (Hak Milik) is volledig privé-eigendom. Volgens de Agrarische Basiswet (UUPA uit 1960, art. 21) is Hak Milik niet toegankelijk voor buitenlanders, en die regel is niet veranderd.
Waar komen de verhalen over „freehold voor buitenlanders vanaf 5 miljard rupiah” dan vandaan? Dat is een ander recht: Hak Pakai (gebruiksrecht) op een woning. Overheidsbesluit nr. 18/2021 staat een buitenlander met een immigratiedocument toe een woning onder Hak Pakai te nemen, en op Bali geldt daarvoor een minimumprijs van de woning van 5 miljard rupiah. Eigendom (Hak Milik) wordt dit recht niet.
Daarom kiezen de meeste buitenlanders op Bali de tweede weg: leasehold.
Leasehold (Hak Sewa) is het recht om grond en een object voor een vaste termijn te gebruiken, meestal 25–30 jaar, met een optie om nog één periode te verlengen. Het contract wordt bij de notaris gesloten. Het wordt niet geregistreerd bij het kadaster (BPN): alle bescherming zit in de tekst van het contract. De grondeigenaar blijft formeel een Indonesiër, maar al die tijd beheer je het object en verdien je eraan.
Wat belangrijk is om te weten over leasehold:
— De termijn is niet „voor altijd”: na afloop gaan de rechten terug naar de grondeigenaar. De waarde van het object neemt met de tijd af - reken dat mee in je rendementsberekening.
— De prijs van de verlenging wordt meestal vooraf vastgelegd. Zet het bedrag in het eerste contract.
— Bij leasehold mag je niet bouwen zonder toestemming van de grondeigenaar.
Andere constructies op de markt:
Nominee freehold: Hak Milik staat „uit vriendschap” op naam van een Indonesiër, en jij houdt controle via een parallelle lening. Deze constructie is rechtstreeks in strijd met de wet en loopt regelmatig stuk bij de rechter. Bij elk conflict met de „nominale” eigenaar kun je zonder geld en zonder object komen te zitten. Kies nooit voor een nominee.
Hak Pakai is een gebruiksrecht dat voor buitenlanders beschikbaar is. De termijn op staatsgrond is 30 + 20 + 30 jaar. Anders dan een leasehold wordt het ingeschreven in het grondregister. In de praktijk vragen notarissen meestal om een verblijfsvergunning (KITAS of KITAP) - vraag dit vooraf na.
PT PMA (een bedrijf met buitenlands kapitaal) is een aparte constructie. Daarmee kun je HGB (Hak Guna Bangunan, opstalrecht) bezitten voor 30+20+30 jaar. Geschikt voor serieuze portefeuilles en bedrijven.
Het korte antwoord op „wat kies je”:
— Eén villa voor verhuur: leasehold voor 25–30 jaar met recht op verlenging.
— Een budget vanaf 5 miljard rupiah (ongeveer $300k) voor een gezin voor jaren: bespreek Hak Pakai met een jurist.
— Een portefeuille van meerdere objecten of een bedrijf: open een PT PMA en werk via HGB.
Redactie
Redactie van Balinsky · 12 oktober 2026.
Update: we hebben de bewering verwijderd dat een buitenlander met een visum freehold (Hak Milik) kan krijgen vanaf 5 miljard rupiah. Dat is de prijsdrempel voor het gebruiksrecht (Hak Pakai), en Hak Milik is voor buitenlanders gesloten. We hebben de termijnen van Hak Pakai gecorrigeerd (30 + 20 + 30, niet 30 + 30 + 20) en verduidelijkt dat een leasehold niet bij het kadaster wordt geregistreerd.
Bron: Agrarische Basiswet nr. 5/1960, art. 21 — https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-5-tahun-1960/pasal-21; overheidsbesluit nr. 18/2021 — https://pasal.id/peraturan/pp/pp-no-18-tahun-2021