APOA: nieuwe regels voor het registreren van huurders op Bali sinds april 2025 - wat het betekent voor eigenaren
AB
Andrei Balinsky
Oprichter van Balinsky
Sinds april 2025 controleert Bali de verhuur van vastgoed strenger. De belangrijkste verandering is de verplichte registratie van alle toeristen via de app APOA (Aplikasi Pelaporan Orang Asing).
Wat er wordt gevraagd:
Elk object dat aan buitenlanders verhuurt - hotel, gastenhuis, villa, appartement voor kortetermijnverhuur - moet bij het inchecken het paspoort van elke gast in APOA uploaden. De informatie gaat rechtstreeks naar de immigratiedienst. Dat geldt zowel voor Airbnb als voor directe verhuur.
Dit is geen eenmalige controle, maar een blijvende verplichting. Er zijn invallen in Canggu, Bukit en Ubud. Daarbij wordt gecontroleerd of er een vergunning is: Pondok Wisata (voor lokale huiseigenaren) of een bedrijfsregistratie in het systeem OSS (nummer NIB, sinds 2021 in plaats van TDUP), of er belasting is betaald en of de gasten zijn geregistreerd.
Boetes:
— Tot 25 miljoen rupiah (~$1500) voor overtredingen bij de registratie.
— Mogelijk een gevangenisstraf voor particulieren die de regels stelselmatig overtreden.
— Gedwongen sluiting van het object, tot en met sloop (zoals in de zaak Bingin-2025, waar 45 illegale bouwwerken op het strand werden gesloopt).
Wat het betekent voor een investeerder:
- Illegale villa's verdwijnen van de markt. Wie „grijs” verhuurde zonder vergunning, zonder NPWP, zonder registratie, kan dat niet meer. De concurrentie in het segment van legale verhuur neemt af.
- De vraag naar legale objecten groeit. Toeristen, vooral uit landen met een streng belastingregime, vragen steeds vaker om een „volledig legaal” object. Dat verandert het prijsniveau.
- Legale objecten met een vergunning kunnen profiteren van het kleinere illegale aanbod. Ter indicatie: volgens de eigen berekening van Balinsky levert een mediane villa met twee slaapkamers ongeveer 10% bruto per jaar op en ongeveer 5% netto bij een bezetting van 65% (september 2026).
- Eisen voor vergunningen en belastingen zijn nu in de praktijk verplicht. Zonder beheermaatschappij is dat alleen zwaar vol te houden.
Wat je doet:
— Koop je een object, controleer dan of de projectontwikkelaar of de beheermaatschappij een vergunning voor het huisvesten van gasten heeft in het systeem OSS. Sinds 1 april 2026 halen Booking en Airbnb objecten offline zonder de status „Geregistreerd en vergund”. Is beheer via een beheermaatschappij gepland, controleer dan haar vergunning.
— Verhuur je al, sluit je dan aan bij APOA, zelf of via de beheermaatschappij. Minimaal: vraag een NPWP aan en betaal belasting over je huurinkomsten.
— Ben je van plan te kopen „op eigen naam zonder bedrijf, voor vrienden, in het grijze circuit”, heroverweeg dan het model. Die tijd is voorbij.
Het kernprincipe van de nieuwe markt: een legale basis is een concurrentievoordeel, niet zomaar papierwerk.
Redactie
Redactie van Balinsky · 12 oktober 2026.
Update: de vergunning TDUP is vervangen door registratie in het systeem OSS (sinds 2021). De eis van de platforms vanaf 1 april 2026 is toegevoegd. Dat melden via APOA verplicht is, bevestigt de immigratiedienst.
Bron: immigratiedienst — https://imigrasi.go.id/berita/2025/03/26/pengelola-penginapan-wajib-lapor-keberadaan-tamu-asing-lewat-apoa; vergunningensysteem OSS — https://oss.go.id