APOA: nieuwe regels voor huurdersregistratie op Bali vanaf april 2025

Vanaf april 2025 heeft Bali het toezicht op vastgoedverhuur aangescherpt. De belangrijkste wijziging is de verplichte registratie van alle toeristen via de APOA-app (Aplikasi Pelaporan Orang Asing). Wat is verplicht: Elk object dat aan buitenlanders verhuurt — hotel, guesthouse, villa, appartementen voor kortetermijnverhuur — moet bij het inchecken het paspoort van elke gast uploaden in APOA. De informatie gaat rechtstreeks naar de immigratiedienst. Dit geldt zowel voor Airbnb als voor directe verhuur. Dit is geen eenmalige controle, maar een doorlopende verplichting. Er zijn controles in Canggu, Bukit en Ubud — daarbij wordt gekeken naar de aanwezigheid van een Pondok Wisata-licentie (voor particuliere verhuurders) of TDUP (voor bedrijven), de betaling van belastingen en de registratie van gasten. Boetes: — Tot 25 miljoen rupiah (~$1500) voor overtredingen van de registratieplicht. — Mogelijke gevangenisstraf voor particulieren die de regels structureel overtreden. — Gedwongen sluiting van het object, tot en met sloop (zoals in de Bingin-2025 case, waar 45 illegale bouwwerken op het strand zijn gesloopt). Wat dit betekent voor investeerders: 1. Illegale villa’s verdwijnen uit de markt. Wie eerder “grijs” verhuurde zonder licentie, zonder NPWP en zonder registratie, kan dat niet langer volhouden. De concurrentie in het legale verhuursegment neemt af. 2. De vraag naar legale objecten stijgt. Toeristen, vooral uit landen met strenge belastingregels, vragen steeds vaker om een volledig legaal verhuurobject. Dat verschuift ook het prijsniveau. 3. Rendementen van 8–15% per jaar bij legale projecten hebben groeipotentieel door het krappere aanbod. 4. Eisen rond licenties en belastingen zijn nu feitelijk verplicht. Zonder beheermaatschappij wordt het lastig om dit zelfstandig goed te organiseren. Wat u kunt doen: — Als u een object koopt: controleer of de ontwikkelaar een Pondok Wisata- of TDUP-licentie heeft. Als het beheer via een managementbedrijf loopt, controleer dan ook de licentie daarvan. — Als u al verhuurt: sluit u aan op APOA, zelf of via een beheermaatschappij. Minimaal: vraag een NPWP aan en betaal belasting over huurinkomsten. — Als u van plan bent te kopen “op naam van een particulier zonder bedrijf, alleen voor vrienden en grijze verhuur”, herzie dan dit model. Dat tijdperk is voorbij. Het kernprincipe van de nieuwe markt: legale infrastructuur is een concurrentievoordeel, niet zomaar papierwerk.