Taxes immobilières à Bali : PPh, PBB, BPHTB et Meterai

Le système fiscal indonésien appliqué à l’immobilier fonctionne différemment de celui de la Russie ou de l’Europe. Voici les quatre principaux impôts et droits à connaître pour un achat immobilier à Bali ou un investissement locatif. 1. PPh (Pajak Penghasilan) — impôt sur le revenu Si vous vendez un bien immobilier à Bali, le vendeur paie un PPh de 2,5% du montant de la transaction. Il est retenu par le notaire au moment de la signature. Si vous mettez un bien en location, l’impôt sur les revenus locatifs est de 10% pour les non-résidents, ou selon un barème progressif de 5–35% pour les résidents avec NPWP. Cet impôt peut aussi être payé via une PMA — dans ce cas, le taux d’imposition des sociétés de 22% s’applique. 2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — taxe d’acquisition des droits sur le terrain et le bâtiment Elle est payée par l’acheteur lors de la transaction. Le taux est de 5% de la valeur du bien, moins l’abattement non imposable (NJOPTKP), qui varie selon les regencies ; à Bali, il est en moyenne de 60 millions de roupies. La taxe est retenue par le notaire. 3. PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) — taxe foncière annuelle Elle est payée chaque année par le propriétaire. Le taux est de 0,1–0,3% du NJOP (valeur cadastrale fixée par l’État). Le NJOP est généralement inférieur au prix du marché d’un facteur de 3 à 5, ce qui rend le montant réel assez faible. Pour une villa d’une valeur de $200 000, le PBB se situe en général entre $100–300 par an. 4. Meterai — droit de timbre Il s’agit d’un petit timbre fiscal apposé sur les documents, régi par le règlement 134/PMK.03/2021 et la loi n°10 de 2020. Il coûte 10 000 roupies par timbre (environ $0,6). Il est requis pour tous les contrats d’une valeur supérieure à 5 millions de roupies, y compris les baux, contrats de vente et procurations. Depuis 2021, la Meterai électronique est également reconnue. Erreur fréquente des investisseurs débutants : penser que le PBB couvre toute la fiscalité. En réalité, il faut aussi intégrer les frais de licence (si le bien est loué), les honoraires de gestion, l’assurance et les services juridiques périodiques liés au renouvellement des licences. Que faire au départ : — Obtenez un NPWP (numéro fiscal). Cela vous donne accès aux déductions et à un taux normal. — Ouvrez un compte bancaire séparé pour les loyers afin de ne pas mélanger revenus et dépenses. — Trouvez un comptable local en externalisation. À Bali, cela coûte 1,5–3 millions de roupies par mois et supprime 90% de la charge administrative fiscale. Si vous passez par une PMA, la structure fiscale est différente : en plus du PPh personnel, il faut compter l’impôt sur les sociétés de 22% et les déclarations annuelles obligatoires.