Leasehold ou Freehold à Bali en 2026

À Bali, un acheteur étranger se retrouve face à deux grands formats de détention immobilière : leasehold et freehold. Comprendre la différence est la première étape avant un achat immobilier à Bali. Le Freehold (Hak Milik) correspond à la pleine propriété. Selon la loi foncière indonésienne UUPA de 1960, le Hak Milik est longtemps resté fermé aux étrangers. En 2024, l’antenne régionale balinaise du ministère du Droit et des Droits humains a toutefois indiqué publiquement qu’un étranger pouvait acheter et détenir un bien en Freehold sous deux conditions : disposer d’un passeport et d’un visa (même un visa à l’arrivée, VOA), et acheter un bien d’une valeur minimale de 5 milliards de roupies, soit environ $300 000. Cela semble idéal ? Mieux vaut rester prudent. Une déclaration régionale ne remplace pas les règles du droit national. En pratique, cela reste une zone grise : les opérations sont techniquement possibles, mais elles exigent un accompagnement juridique solide, avec un risque de requalification en cas de litige. C’est pourquoi la majorité des étrangers à Bali privilégient la seconde option : le leasehold. Le Leasehold (Hak Sewa) est un droit d’usage sur le terrain et le bien pour une durée déterminée, généralement 25–30 ans, avec option de prolongation pour un nouveau cycle. Le contrat est enregistré chez le notaire. Le propriétaire du terrain reste juridiquement indonésien, mais pendant toute la durée du bail, vous contrôlez et exploitez le bien. Ce qu’il faut retenir sur le leasehold : — La durée n’est pas perpétuelle : à l’échéance, les droits reviennent au propriétaire du terrain. La valeur du bien s’amortit avec le temps, ce qui doit être intégré dans le calcul de rentabilité. — Le prix de prolongation est souvent fixé à l’avance. Il est préférable d’inscrire ce montant dans le contrat initial. — En leasehold, vous ne pouvez pas construire sans l’accord du propriétaire du terrain. Autres montages présents sur le marché : Nominee Freehold — le Hak Milik est enregistré au nom d’un Indonésien « de confiance », tandis que vous gardez le contrôle via un prêt parallèle. Ce montage enfreint directement la loi et échoue régulièrement devant les tribunaux. Au moindre conflit avec le propriétaire « nominal », vous pouvez perdre à la fois votre argent et le bien. Il ne faut jamais choisir un nominee. Hak Pakai — droit d’usage accessible aux étrangers titulaires d’un KITAS. C’est une alternative au leasehold sur 30+30+20 ans. Moins répandu, mais juridiquement plus propre. PT PMA (société à capitaux étrangers) — structure distincte permettant de détenir un HGB (Hak Guna Bangunan, droit de construire) sur 30+20+30 ans. Adapté à un portefeuille important ou à une activité professionnelle. Réponse courte à la question « que choisir » : — Une seule villa à louer — leasehold sur 25–30 ans avec droit de prolongation. — Budget à partir de $300k pour une résidence familiale sur plusieurs années — discutez avec un juriste du Freehold ou du Hak Pakai. Il faut anticiper certaines nuances. — Portefeuille de plusieurs biens ou activité business — créez une PT PMA et opérez via le HGB.