Impôts immobiliers à Bali : PPh, PBB, BPHTB et timbre Meterai
AB
Andrei Balinsky
Fondateur de Balinsky
Pour un propriétaire immobilier, le système fiscal indonésien fonctionne autrement qu'en Russie ou en Europe. Voyons les quatre principaux impôts et droits auxquels vous aurez affaire.
- PPh (Pajak Penghasilan) — impôt sur le revenu
Si vous vendez un bien à Bali, le vendeur paie un PPh de 2,5 % du prix de la transaction. Il est retenu par le notaire lors de la signature.
Si vous louez un bien - sur les loyers des terrains et des bâtiments, on paie un impôt libératoire de 10 % (règlement gouvernemental n° 34/2017). Pour un non-résident, l'administration fiscale prend aussi 10 % en pratique, même si une partie des consultants estime que ce devrait être 20 %. La location à la nuitée relève de l'hôtellerie, avec ses propres impôts, voir impôts immobiliers.
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — impôt sur l'acquisition de droits sur un terrain et un bâtiment
Il est payé par l'acheteur lors de la transaction. Le taux - jusqu'à 5 % de la valeur du bien moins l'abattement (NPOPTKP). Depuis 2022, celui-ci est d'au moins 80 millions de roupies, le montant exact est fixé par le district. L'impôt est retenu par le notaire.
- PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) — impôt annuel sur le terrain et le bâtiment
Il est payé chaque année par le propriétaire. Le taux - jusqu'à 0,5 % (depuis 2022, le taux est fixé par le district) du NJOP (valeur cadastrale de l'État). Le NJOP est généralement 3 à 5 fois inférieur au prix du marché, donc les paiements réels sont faibles. Pour une villa d'une valeur de 200 000 $, le PBB reste généralement entre 100 et 300 $ par an.
- Meterai — droit de timbre
C'est un petit timbre sur les documents, régi par le règlement 134/PMK.03/2021 et la loi n° 10 de 2020. Il coûte 10 000 roupies par timbre (environ 0,6 $). Il est nécessaire pour tous les contrats d'une valeur supérieure à 5 millions de roupies, y compris le contrat de location, le contrat de vente et les procurations. Depuis 2021, le Meterai électronique est légalisé.
L'erreur de l'investisseur débutant : penser que le PBB, c'est tout. En réalité, à la charge annuelle il faut ajouter le coût de la licence (si le bien est loué), la société de gestion, l'assurance et les services juridiques réguliers pour renouveler les licences.
Que faire au départ :
— Obtenez un NPWP (numéro fiscal). Sans lui, beaucoup d'impôts sont retenus à un taux majoré.
— Ouvrez un compte bancaire séparé pour la location, pour ne pas mélanger revenus et dépenses.
— Trouvez un comptable local externe. À Bali, cela coûte 1,5-3 millions de roupies par mois et élimine 90 % de la routine fiscale.
Si vous passez par une PMA, la structure fiscale est différente : au PPh personnel s'ajoutent l'impôt sur les sociétés de 22 % et les rapports annuels obligatoires.
Note de la rédaction
Rédaction Balinsky · 12 octobre 2026.
Mise à jour : nous avons mis à jour l'abattement de l'impôt de l'acheteur (BPHTB) : au moins 80 millions de roupies au lieu de 60 millions. Nous avons corrigé l'impôt sur les loyers : c'est un impôt libératoire de 10 %, et non un barème progressif. Nous avons mis à jour le taux de l'impôt foncier annuel (jusqu'à 0,5 %).
Source : DDTC sur l'abattement — https://news.ddtc.co.id/uu-hkpd-revisi-aturan-npoptkp-tanah-dan-atau-bangunan-ini-rinciannya-35545 ; loi sur les impôts locaux n° 1/2022 — https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-1-tahun-2022