Contrat de location et de leasehold à Bali : 6 règles qui protègent votre argent
AB
Andrei Balinsky
Fondateur de Balinsky
Un leasehold est un contrat. Il n'est pas inscrit au registre de l'État comme un titre de propriété. Tout ce qui protège l'acheteur doit donc figurer dans le contrat lui-même. Voici ce qu'il faut vérifier.
1. Ce que vous obtenez exactement
- Le contrat de location (Hak Sewa) se conclut chez le notaire. Il n'est pas enregistré auprès de l'agence foncière (BPN).
- Ce qui est inscrit au registre, c'est le droit d'usage (Hak Pakai) et le droit de construire (HGB). Ce sont d'autres droits, avec leurs propres conditions.
- Le montage avec prête-nom, où le terrain est mis au nom d'un Indonésien « pour vous », est nul selon la loi (art. 26 de la loi foncière). Vous pouvez perdre l'argent et le bien.
Plus de détails sur les droits dans l'article leasehold ou freehold.
2. La langue
Un contrat avec une partie indonésienne doit, selon la loi, être en indonésien (loi sur la langue n° 24/2009, art. 31). Des tribunaux ont annulé des contrats rédigés uniquement en anglais. Faites un contrat bilingue.
3. La monnaie
Le montant du contrat est en roupies. Plus de détails dans l'article sur les dollars dans un contrat.
4. Le timbre fiscal (meterai)
- 10 000 roupies par document, si le montant qu'il mentionne dépasse 5 millions de roupies.
- C'est celui qui reçoit le document qui paie. Si les deux parties signent - chacune paie pour son exemplaire.
- Sans timbre, le contrat est valable. Mais pour le présenter au tribunal, il faudra payer le timbre après coup.
- Réutiliser un timbre déjà utilisé - jusqu'à 3 ans ou une amende jusqu'à 200 millions de roupies.
5. La prolongation
- Le prix et les conditions de prolongation s'écrivent dès le départ. La promesse « on prolongera plus tard » ne garantit rien.
- Si le propriétaire refuse de prendre l'argent de la prolongation, on peut le consigner auprès du tribunal (art. 1404 du Code civil). C'est une mesure de dernier recours.
- Les détails sont dans l'article sur la prolongation d'un leasehold.
6. Notaire et impôts
- Les honoraires du notaire sont plafonnés par la loi : de 2,5 % pour les petits montants à 1 % pour les gros. Les honoraires du notaire foncier (PPAT) ne dépassent pas 1 %.
- Sur le loyer, le propriétaire du terrain paie un impôt libératoire de 10 %. Demandez s'il est inclus dans le prix.
- Sous-louer un logement n'est possible qu'avec l'accord écrit du propriétaire.
Note de la rédaction
Rédaction Balinsky · 12 octobre 2026. Texte vérifié au regard des lois indonésiennes en vigueur à cette date.
Mise à jour : une analyse affirmait que le notaire enregistre la location auprès de l'agence foncière. C'est faux : c'est le droit d'usage qui est enregistré, le contrat de location reste chez le notaire. Nous avons corrigé qui paie le timbre fiscal et quelle est l'amende associée.
Documents sur lesquels s'appuie l'article : https://t.me/BaliLawyer/15, https://t.me/BaliLawyer/17, https://t.me/BaliLawyer/35, https://t.me/BaliLawyer/36, https://t.me/BaliLawyer/75, https://t.me/BaliLawyer/98, https://t.me/BaliLawyer/117, https://t.me/BaliLawyer/161, https://t.me/BaliLawyer/190
Sources
- Loi foncière n° 5/1960, art. 26 : https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-5-tahun-1960/pasal-26
- Règlement gouvernemental n° 18/2021 sur les droits fonciers : https://pasal.id/peraturan/pp/pp-no-18-tahun-2021
- DDTC : qui paie le timbre fiscal : https://news.ddtc.co.id/berita/nasional/25261/soal-pihak-yang-terutang-bea-meterai-ini-ketentuannya
- L'administration fiscale indonésienne sur les sanctions liées au timbre : https://www.pajak.go.id/id/artikel/ancaman-pidana-di-balik-selembar-meterai