Leasehold ou freehold à Bali en 2026

Réponse courte : un étranger ne peut pas détenir la pleine propriété du terrain (« freehold ») à Bali — la loi l’interdit clairement. En revanche, plusieurs formats légaux existent. Voici ce qui est accessible et les différences entre eux. La base juridique est la loi agraire fondamentale d’Indonésie (UUPA, Loi n° 5 de 1960). Elle définit l’ensemble des droits fonciers. Hak Milik — freehold, pleine propriété. Réservé aux citoyens indonésiens. Un étranger ne peut pas détenir un Hak Milik (art. 21 UUPA). Si ce terrain lui revient par héritage ou mariage, il doit le céder dans l’année, sinon il revient à l’État (art. 21(3)). Hak Pakai — droit d’usage. C’est un titre légal qu’un étranger résident (avec KITAS/KITAP ou un visa adapté) peut obtenir en son nom. Selon le règlement PP n° 18 de 2021, sur terrain d’État la durée peut aller jusqu’à 30 ans + prolongation de 20 ans + renouvellement de 30 ans, soit jusqu’à 80 ans au total. Sur terrain privé (sur Hak Milik), la durée va jusqu’à 30 ans avec renouvellement selon le contrat. C’est une bonne option pour une résidence principale ou secondaire. Hak Sewa — bail longue durée (leasehold). C’est le format le plus courant pour les étrangers : une location longue durée contractuelle (art. 44–45 UUPA). Ce n’est pas un titre foncier enregistré, mais un contrat : la durée et les prolongations dépendent de l’accord, pas de la loi. Sur le marché immobilier à Bali, on voit le plus souvent 25–30 ans, souvent avec une extension prévue à l’avance. La principale protection du locataire repose sur un contrat notarié solide (akta sewa) avec des clauses claires sur la prolongation et la transmission. Hak Guna Bangunan (HGB) — droit de construire. Durées prévues par PP 18/2021 : 30 + 20 + 30, soit jusqu’à 80 ans. Un étranger personne physique ne peut pas détenir directement un HGB — il est réservé aux citoyens indonésiens et aux sociétés indonésiennes. PT PMA — société à capitaux étrangers. Il s’agit d’une personne morale indonésienne, qui peut donc détenir un HGB et un Hak Pakai (mais pas un Hak Milik). C’est la voie classique quand l’immobilier à Bali est exploité comme activité commerciale, par exemple une villa à louer : les droits sont plus longs, transmissibles et utilisables légalement dans un cadre business. Nominee — enregistrer un Hak Milik au nom d’un Indonésien « pour votre compte » — ne fonctionne pas. Selon l’art. 26(2) UUPA, une telle opération est nulle de plein droit (batal demi hukum), et le terrain revient à l’État. Les tribunaux indonésiens ne protègent pas ces montages : vous risquez de perdre à la fois l’argent et le bien. En 2026, à Bali, un durcissement des sanctions contre les schémas de nominee est discuté — raison de plus pour les éviter. Que choisir : — vous achetez pour y vivre et vous avez un statut de résident — Hak Pakai ; — vous investissez sur une durée définie et ne voulez pas créer de société — Hak Sewa (leasehold) avec un contrat solide ; — vous développez une activité locative, avec besoin de durée et de transmissibilité — PT PMA avec HGB ou Hak Pakai ; — « freehold à votre nom » ou nominee — non, ce n’est pas une option pour un étranger. Important : les durées exactes, les renouvellements et la fiscalité dépendent du type de terrain et de la zone. Avant toute acquisition, vérifiez le certificat (Hak Milik / HGB / Hak Pakai), le zonage et le texte du contrat avec un notaire-PPAT indépendant, et non celui du vendeur. Sources : — UUPA, Loi n° 5/1960 (traduction anglaise) : https://www.flevin.com/id/lgso/translations/Laws/Law%20No.%205%20of%201960%20on%20Basic%20Agrarian%20Principles%20(ETLJ).doc — PP n° 18/2021, texte officiel : https://peraturan.go.id/files/pp18-2021bt.pdf — PP n° 18/2021, fiche réglementaire (JDIH BPK) : https://peraturan.bpk.go.id/Home/Details/161848/pp-no-18-tahun-2021