APOA à Bali dès avril 2025 : impact propriétaire

À partir d’avril 2025, Bali renforce le contrôle des locations immobilières. Le principal changement est l’enregistrement obligatoire de tous les touristes via l’application APOA (Aplikasi Pelaporan Orang Asing). Ce qui est requis : Chaque bien loué à des étrangers — hôtel, guesthouse, villa, appartement en location courte durée — doit téléverser le passeport de chaque client dans APOA au moment du check-in. Les informations sont transmises directement aux services d’immigration. Cela concerne aussi bien Airbnb que la location en direct. Il ne s’agit pas d’un contrôle ponctuel, mais d’une contrainte permanente. Des inspections sont en cours à Canggu, Bukit, Ubud : vérification de la licence Pondok Wisata (pour les propriétaires particuliers) ou TDUP (pour les activités commerciales), du paiement des taxes et de l’enregistrement des voyageurs. Sanctions : — Jusqu’à 25 millions de roupies (~$1500) pour non-respect des obligations d’enregistrement. — Une peine de prison est possible pour les personnes physiques qui enfreignent ces règles de manière répétée. — Fermeture forcée du bien, voire démolition (comme dans le cas de Bingin-2025, où 45 constructions illégales sur la plage ont été détruites). Ce que cela signifie pour un investisseur immobilier à Bali : 1. Les villas illégales sortent du marché. Ceux qui louaient « au noir » sans licence, sans NPWP et sans enregistrement ne peuvent plus continuer. La concurrence baisse sur le segment de la location conforme. 2. La demande augmente pour les biens légaux. Les touristes, surtout ceux venant de pays avec des régimes fiscaux stricts, demandent de plus en plus un bien « entièrement conforme ». Cela fait évoluer le niveau de prix. 3. La rentabilité de 8–15% par an des projets conformes a un potentiel de hausse grâce à la réduction de l’offre. 4. Les licences et les obligations fiscales deviennent de facto incontournables. Sans société de gestion, il devient difficile de tout gérer seul. Que faire : — Si vous achetez un bien, vérifiez si le promoteur dispose d’une licence Pondok Wisata ou TDUP. Si la gestion est prévue via une société de gestion, vérifiez aussi sa licence. — Si vous louez déjà, connectez-vous à APOA vous-même ou via votre société de gestion. Le minimum : obtenir un NPWP et payer l’impôt sur les revenus locatifs. — Si vous envisagez un achat « en nom propre, sans activité, pour louer à des amis au noir », il faut revoir le modèle. Cette époque est terminée. Le principe clé du nouveau marché : une infrastructure légale est un avantage concurrentiel, pas une simple formalité.