BREIG Aquamarine III : revenu par chambre, paiement échelonné, bail
Balinsky a enregistré une interview avec le promoteur BREIG dans la résidence Aquamarine I à Canggu. Le sujet : le nouveau projet Aquamarine III à Pererenan. L'interview a été enregistrée quand le chantier commençait à peine. Selon les données de Balinsky, la résidence est aujourd'hui terminée.
L'expert — Nikita Shelomentsev, BREIG. L'entreprise construit des villas et les gère elle-même.
Les chiffres ci-dessous viennent de Nikita. Balinsky ne les a pas vérifiés. Ce sont des chiffres au moment de l'enregistrement.
1. Où se trouve le projet
- Aquamarine I et II sont près de Batu Bolong, au centre de Canggu.
- Aquamarine III est à Pererenan, en face de BALIWOOD I et II du même promoteur.
- L'océan est à environ 200 mètres. On le voit depuis la chambre de l'étage et depuis le toit. Au-dessus du toit, il y a encore une plateforme panoramique.
- Selon Nikita, Pererenan a grandi vite après l'ouverture du raccourci (shortcut) depuis Canggu : en six mois à un an, des restaurants ont ouvert et de nouvelles villas sont sorties de terre. La rue principale est à 1–2 minutes en scooter.
2. Le chiffre clé : le revenu par chambre et par nuit
Les villas ont 2, 3 ou 4 chambres. Pour les comparer, BREIG calcule le chiffre d'affaires par chambre et par nuit.
- À BALIWOOD (aussi à Pererenan), selon Nikita : 135 $ par chambre et par nuit avec 94 % d'occupation.
- Le mois du Nouvel An, l'occupation était de 98 %.
- Avant la pandémie, c'était 80–90 $ par chambre.
- Selon son calcul, avec ces chiffres une villa est rentabilisée en un peu plus de 5 ans.
3. Pourquoi 4 chambres rapportent plus que 2
La piscine et le salon sont communs à toute la villa. Chaque chambre en plus coûte moins que la précédente, alors que le chiffre d'affaires suit le nombre de chambres. L'exemple de Nikita :
- 3 chambres au lieu de 2 : prix environ +30 %, chiffre d'affaires +50 %.
- 4 chambres au lieu de 3 : prix environ +20–25 %, chiffre d'affaires +33 %.
Donc, selon lui, les villas de 3–4 chambres offrent le meilleur retour. Les plus petites servent à tester le modèle avec une somme moindre.
4. Prix
- « Smart villas » : 2 chambres plus un bureau avec canapé-lit — à partir de 300–330 k$ au stade des fondations.
- Aquamarine III : villa de 4 chambres, 300 m², deux piscines (en bas et sur le toit) — 750 k$.
Selon Nikita, le prix est définitif : pas de taxes en plus, avec meubles, décoration et vaisselle.
5. Comment payer
- 35 % au début du chantier. Cela couvre le terrain et le démarrage des travaux.
- Le reste chaque mois selon l'avancement, environ 5,5–6 % par mois.
- Le chantier dure 12–14 mois.
6. Hausse du prix pendant le chantier
- Selon Nikita, dans le projet précédent, environ la moitié des premiers acheteurs ont revendu, l'autre moitié a gardé.
- En moyenne, la hausse est de 30–35 % entre les fondations et la villa terminée.
- Certains ont fait 50 %, mais ils avaient acheté pendant la pandémie. Nikita conseille de ne pas compter là-dessus.
7. Rendement : avant et maintenant
- Avant la pandémie — 12–14 % par an (environ 80 $ la nuit, occupation d'environ 80 %).
- Au moment de l'enregistrement — 15 % et plus, 20 % sur certains biens. Occupation de plus de 90 %, prix à la nuit environ 1,5 fois plus élevés qu'avant la pandémie.
- Nikita le dit lui-même : on verra dans un an ou deux si ça tient. D'ici 3–5 ans, le rendement pourrait revenir à 12–14 %.
- En comparaison, il a cité Dubaï à environ 6,5 % et la Thaïlande à 8–10 %.
8. Comment fonctionne la gestion
- Une villa est mise en location 2–3 semaines après la livraison.
- Canaux : sites de réservation (Airbnb, Booking) — 30–35 % du chiffre d'affaires ; agents — environ un tiers ; réservations directes via les réseaux sociaux — environ un tiers.
- La commercialisation coûte en moyenne environ 10 % du chiffre d'affaires.
- Les agents d'entretien notent les défauts et touchent une prime pour chacun. Les petites choses sont réparées entre deux clients, les plus grosses sont reportées à la basse saison.
- Les réparations jusqu'à 200 $ par mois se font sans accord du propriétaire. Les gros travaux suivent un devis que le propriétaire valide. Au moment de l'enregistrement, BREIG discutait avec les investisseurs d'un fonds séparé pour les gros travaux.
9. Garantie et séjours du propriétaire
- 12 mois — pour les petits défauts et les défauts esthétiques.
- 7 ans — pour la structure, l'étanchéité et les réseaux techniques.
- Le propriétaire peut séjourner dans sa villa aussi longtemps qu'il veut. Il doit prévenir la gestion à l'avance pour éviter d'annuler des réservations.
10. Terrain : leasehold et prolongation
- BREIG travaille en leasehold — un bail foncier de longue durée. Selon Nikita, le freehold n'augmente ni le prix à la nuit ni l'occupation, alors que le leasehold se rentabilise plus vite.
- Une villa, dit-il, se vend en général 5–7 années de revenus.
- Les baux sont pris sur 30 ans plutôt que 25 : le terrain coûte un peu plus, mais on a 5 ans de revenus en plus — environ +20 % sur toute la durée.
- Le contrat prévoit une prolongation au prix du marché du terrain seul. Le prix est fixé par des experts indépendants.
- La durée de prolongation est fixée quand c'est possible : Aquamarine III — 30 + 20 ans. Les propriétaires balinais, selon Nikita, acceptent de moins en moins les longues prolongations.
La suite
Selon Nikita, à côté d'Aquamarine III, 800 + 300 m² sont prévus pour un restaurant et des locaux commerciaux — probablement un spa ou une salle de sport tenus par un opérateur extérieur. À 300 mètres, 2 hectares pour Aquamarine IV : deux tranches, un bail de 30 + 30 ans, un plan avec des espaces pour les enfants et la promenade.
L'interview complète (en russe) est disponible via le bouton vidéo ci-dessous.
